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COLUMN

不動産投資コラム

銀行融資の審査に通る確率を高めるには?

数千万、億単位の資金が必要となる不動産投資では、銀行など金融機関から資金を調達しなければ始まりません。融資を受ける際に、必ず行われるのが審査です。

ところで金融機関は何を基準に融資の判断をしているのでしょうか。今回は、銀行から融資を引き出すために押さえるべきポイントを考えてみます。

銀行審査のポイントとは

審査とは、銀行が債務者に返済能力があるかどうかを測ることを指します。主なチェックポイントは3つあると言われています。

● 債務者の信用力
まず一つめに、債権者の「信用力」があげられます。これは年収と勤務先によって決まります。銀行によって多少の違いはありますが、年収の最低ラインは400万円だといわれています。なかには700万〜1,000万円をラインに設定しているところもあるようです。

一般的に、メガバンクほど高く、地方銀行やネット銀行は低いといわれています。また、勤務先は、会社の規模や歴史、経営基盤が重視されます。個人事業主は、医師や弁護士など、いわゆる士業でない限り、サラリーマンよりも不利になることが多いようです。

● 物件の収益力
二つめに、物件の「収益力」があげられます。住まいを買うための住宅ローンは、債務者個人の信用力が問われます。不動産投資ローンは、それに加えて、物件の「稼ぐ力」が重視されます。例えば、主要駅に近い、人気の街にある、最新設備があるなど、物件に魅力があり、借りたい人が多いかどうかが重要なのです。

● 物件の担保力
三つめに、物件の「担保力」があげられます。万が一、債務者が返済できなくなったとき、銀行は物件を売却して残債を整理します。これも銀行によって基準はまちまちですが、一般に築年数が浅いほど有利なようです。

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地銀が狙い目かも

不動産投資の初心者が陥りやすい行動の一つは、自分が口座を持っている金融機関に不動産投資ローンの相談に行きがちなことです。

長年にわたって付き合いがあり、なじみも愛着もあるかもしれません。しかし実際には、そのことで審査が有利になるほど銀行は甘くありません。先述した「物件の収益力」など3つのポイントを、銀行はシビアに審査したうえで融資を判断します。

しかし、日銀のマイナス金利政策もあり、銀行は不動産を担保にした融資に積極的な姿勢を示しています。ここは積極的にいきたいものです。

ところで、口座を持っているなじみの銀行にこだわるべきでないのであれば、私たちはどこの金融機関に相談すればいいのでしょうか。

一般的に、金利と審査の通りやすさは、逆相関の関係にあります。つまり金利が低いほど審査が厳しいのです。言い換えると、大手都市銀行、地方銀行、信用金庫、ノンバンク系の順番に金利は高くなり、審査は通りやすくなるのです。

金利水準と審査の通りやすさから考えると、「地銀」あたりが狙い目かもしれません。ただし、地銀で借りる場合には、対象物件の所在地、借りる人の住居や勤務地が、その地銀の営業エリア内にあることが前提となっている場合があるので、事前に確認をしておきましょう。

不動産会社の紹介融資がベスト

今回は、銀行審査に通る確率を高める方法について考えてきました。審査が通過しやすくなり、手間も省けるのは、物件を購入する不動産会社から紹介される金融機関のローンでしょう。審査に必要な「本人審査」と「物件審査」のうち、物件審査はすでに通っている状態なので、審査がスムーズになります。また、金融機関のローンよりも、金利優遇を受けやすくなる可能性もあります。

物件購入の際は、どのようなメリットを受けられるのか不動産会社と相談して銀行の融資先を選択しましょう。

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