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COLUMN

不動産投資コラム

消費増税で変わる、贈与された住宅取得資金が非課税となる時期とその額

現行8%から10%に引き上げられる予定だった消費税率が、2019年10月まで再延期されました。子どもの住宅取得資金を親が贈与した後、1年以内に親が死亡した場合に、子どもがもらった贈与額のうち一定額までが非課税となる制度の適用期限も、増税延期に伴い2021年末まで延長されました。

非課税限度額は、住宅を購入する契約の締結期間によって大幅に変わるので注意が必要です。詳しくみていきましょう。

消費税10%の再延期が他の税制に影響

税率3%で始まった消費税は、5%への引き上げを経て、2014年4月に8%になりました。2015年10月に10%に引き上げられることも決まっていましたが、2017年4月に延期された後、2019年10月に再び延期されました。安倍晋三首相は「内需を腰折れさせかねない消費税率の引き上げは延期すべきだと判断した」としています。

消費税の延期は、個人所得課税から資産課税、地方法人課税まで、さまざまな税制に影響を与えています。例えばエコカー減税では、環境性能割の導入時期が変更になるなどしています。その中の一つが、冒頭に記したようなケースです。

2019年の増税について、安倍首相は強い口調で断言していましたが、これもどうなるかは分かりません。「消費税増税で経済成長率が低下する」「消費を増やすためには減税が必要」という声も聞かれて始めており、2019年10月時点の経済状況によっては、再び増税を先送りにする可能性があるからです。結果的に、他の税制に影響を及ぼすことになるでしょう。

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住宅取得資金の贈与と相続税の取り扱いにも影響、非課税になるケースは

相続税法では、「被相続人から相続により財産を取得した個人が、その相続開始の年に、被相続人から贈与により取得した財産があった場合、その贈与により取得した財産には、贈与税ではなく、相続税が課される」と定められています。つまり、財産を贈与してくれた親が贈与から1年以内に亡くなってしまい相続が発生すると、以前に贈与でもらった財産は相続税の課税対象になるというわけです。

ただし、住宅を得るために父母(直系尊属)からお金をもらう場合は話が別です。例えば、住宅ローンの頭金を親が出すケースなどがあると思います。このような場合は、一定額まで贈与税がかからず、非課税となります。

住宅取得の契約期間で非課税限度額は変わる

2017年10月に消費増税が行われることを前提にすれば、現行ルールの改正案は以下のようになります。

【非課税限度額】

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間 省エネ耐震等住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋
現行 改正案
2016年10月~2017年9月 2019年4月~2020年3月 3,000万円 2,500万円
2017年10月~2018年9月 2020年4月~2021年3月 1,500万円 1,000万円
2018年10月~2019年6月 2021年4月~2021年12月 1,200万円 700万円

私たちが注意しなければならないのは、2021年の3月から4月の変わり目で、省エネ耐震性住宅の限度額でみると、1,500万円が1,200万円に300万円減額されるのに対して、2020年の3月から4月への変わり目では、限度額が3,000万円から1,500万円と、1,500万円も減額されることでしょう。住宅の購入時期を1年早めるだけで、非課税額にものすごい差が生まれるのです。

簡単に言えば、「子どもに家を持たせるために、親が早く援助すればするほど優遇されますよ」というわけです。ある意味、国が国民に住宅取得を促しているようにもみえます。

なお、消費税が適用されない個人間売買で中古住宅を取得した場合は、以下の表で示したルールが適用されます。

【上記以外のケース(個人間売買などで消費税が対象外の場合など)】

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間 省エネ耐震等 住宅用家屋 左記以外の住宅用家屋
現行 改正案
2016年1月~2017年9月 2016年1月~2020年3月 1,200万円 700万円
2017年10月~2018年9月 2020年4月~2021年3月 1,000万円 500万円
2018年10月~2019年6月 2021年4月~2021年12月 800万円 300万円

このように親が子どもに住宅資金を提供する場合、親が1年以内に死んでも相続税が課せられない非課税限度額があり、住宅購入の契約時期で、その額は変わってきます。また、タイミングによっては、その額に大きな差が発生します。わずか1日の違いで、数千万円もの差が出てしまっては大変です。くれぐれも契約時期については、注意してください。

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