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COLUMN

不動産投資コラム

目的によって異なるインスペクションの種類と注意点

「住宅検査」や「建物診断」と呼ばれるインスペクション。宅建業法改正により、中古住宅の売買を行う際、物件のインスペクション結果などを買主に説明する義務が2018年4月から宅建業者に課せられるようになります。施行まで1年を切っていますが、インスペクションにはどんな種類があり、買主に対してどのような説明をしなければならなくなるのでしょうか。

宅建業法改正で求められるインスペクション説明とは

インスペクションとは、人間でいう健康診断のようなものです。依頼を受けた住宅診断士が住宅の外回りや室内、床下、天井裏、設備などを点検します。ひび割れや腐食、虫食いなどはないか、雨漏りはしていないか、ドアやシャッターの動作は正常かなどを目視や触診、計測などで細かくチェックし、結果を報告します。

宅建業法改正により、2018年4月から不動産仲介業者は、中古住宅の売買にあたって、以下の3点が義務付けられます。

・ 媒介契約の締結時にインスペクション事業者の斡旋に関する事項を記載した書面を依頼者に交付すること
・ 買主などに対して、インスペクションの結果の概要などを重要事項として説明すること
・ 売買契約の成立時に、建物の状況について当事者双方が確認した事項を記載した書面を交付すること

業者は物件のオーナーになる人に対して、物件がインスペクションをされているかどうかを示し、されていない場合には、そういうシステムが存在することを説明します。一方、物件のオーナーになる人は、この説明を受けてもインスペクションを実施することは義務づけられていません。そのため、するのか、それともしないのかという判断は、オーナーの任意になります。

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目的によって異なるインスペクション3種類

2013年に国土交通省が示した指針によると、インスペクションは目的別に3つに分類されます。

1. 既存住宅現況検査(一次的インスペクション)
既存住宅の現況を把握するための基礎的なもの。目視や非破壊による調査をして、安全性や日常生活上の支障があると考えられる劣化などの有無を把握するのが目的であり、不具合の原因追求が目的ではありません。人間の健康診断でたとえると、血圧や血液検査のような定期検診のようなものです。

2. 既存住宅診断(二次的インスペクション)
破壊検査も含め、劣化が生じている範囲や不具合が生じている原因などを総合的に把握するために詳細に行う調査のことです。耐震診断はここに含まれます。健康診断でいうと、胃カメラやMRI検査などの精密検査にあたります。

3. 性能向上インスペクション
リフォームの実施前に、リフォーム業者(設計・施工・改修事業者)が計画立案の参考にするため、建物全体の劣化状況を把握することです。このインスペクションでも、劣化の生じている範囲や不具合の原因を把握するために、破壊検査を行うこともあります。

どのインスペクションなのか、買主との誤解を防ぐために

中古住宅の売買時に仲介業者に説明義務が課せられたインスペクションとは、一次的インスペクションです。売買時に求められるのは現況を明らかにすることまでであり、不具合の原因解明や耐震診断は入っていません。

宅建業者と買主の間で、このあたりの認識にずれがあると、後々トラブルになる可能性があります。買主にとっては、納入する物件に耐震性があるのか、また、雨漏りがあるならば、その原因は何なのかなどは気になるところでしょう。インスペクションについての知識が少ない買主は、それらの項目が検査に含まれると期待する可能性もあります。トラブル回避のためにも、インスペクションの中身や検査の範囲、方法について、買主が納得するまで丁寧に説明することが重要です。

1年後、インスペクションはルールとして施行されます。仲介する宅建業者はインスペクションや建物に関して、より深い知識が求められるようになります。オーナーの立場でも、買主としての立場でも、無用なトラブルは防ぎたいものです。インスペクションに対する理解を深めて、きちんと準備しておきましょう。

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