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COLUMN

不動産投資コラム

賃貸マンションを購入した場合、前オーナーが預かった敷金はどうなるのか

賃貸物件でオーナーが変わると、賃借人は預けた敷金が返還されるのかどうか気になるのではないでしょうか。

新しいオーナーにとっても、物件の譲渡が行われただけで賃貸人の地位の移転が行われていない場合や、敷金の交付が行われてなかった場合、賃借人との契約や敷金の返還義務の有無などをはっきりさせたいでしょう。そこで今回は、敷金の問題について考えてみましょう。

賃貸物件の所有権が移転したときに承継する権利

不動産投資で、すでに賃貸人が住んでいるマンションを購入することはよくあることです。オーナーAさんのマンションを、第三者のBさんが購入するケースを考えます。

BさんがAさんに購入代金を支払ってマンションが譲渡されると、所有権はAさんからBさんに移転します。このとき、AさんとBさんの間で賃貸人の地位の譲渡契約が行われていなかった場合、Bさんの地位はどうなるのでしょうか。このとき、Bさんは賃借人に対して「私は賃貸人の地位を譲り受けていない」と主張できるのでしょうか。

このケースについては、賃借人はAさんと結んだ賃貸借契約をBさんに対しても主張することができると、借地借家法で明確に定められています。すなわち、BさんはAさんとの賃貸人の地位譲渡の契約をしていなくても、賃貸人の地位を承継することになります。

賃借人はマンションの新しいオーナーに、これまで同様に家賃を払うことになるわけで、オーナーが変わったからといって、賃借人の地位に変化があるわけではありません。

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敷金の返還義務も移転

それでは、BさんはAさんが賃借人から預かっていた敷金の返還義務はあるのでしょうか。

そもそも敷金とは、賃借人が賃貸人に対して持っている未払い家賃や原状回復費用などの債務の担保として預けられるものです。ですので、Bさんが新たに賃貸人になったならば、敷金に対する権利関係も、そのままAさんからBさんに移ると考えられています。

このため実務においては、マンションを譲渡する際に、敷金もAさんからBさんに渡ります。実際には、マンションの売買代金の決済の際に、敷金の額が差し引かれた金額がマンション購入代金としてBさんからAさんに支払われます。

このため、退去時にはBさんから敷金の一部が賃借人に返還されると考えます。

前オーナーから敷金がもらえなくても返還義務はある

ところが、Aさんが賃借人から預かった敷金をBさんに渡していないケースもあります。この場合、Bさんは賃借人に対して敷金の返還義務はあるのでしょうか。

これについては、「敷金交付の有無にかかわらず、BさんはAさんから賃貸人の地位を承継した以上は、賃貸人に対して敷金の返還義務はある」という判例が出ています。Bさんは「Aさんから敷金をもらっていないので賃貸人に返せない」という主張は通らないということです。

そこで再び問題になるのは、敷金の返還義務は全額になるのかどうかという点です。この点に関して、賃貸人の地位が移る前に、賃貸人がAさんに対して負っていた債務分が控除されることが判例で示されています。

たとえば、賃貸人がAさんに敷金50万円を預けていて、未払い家賃として10万円をそこから引かれていたとします。その後にオーナーが変わったのであれば、Bさんが賃借人に対して返還すべき敷金は40万円となります。もし賃借人が、オーナーが変わってから家賃の未払いがあったり、原状回復費用がかかったりすると、この40万円から引かれた金額が、退去時に返還される敷金となります。

賃借人がいるマンションを投資用で購入される方は、現在のオーナーが賃貸人からいくら敷金を預かっていて、未払い家賃の回収としてどれだけ差し引いたのか、しっかり確認しておくことが大切です。

所有権が移る際、購入金額から差し引いておけば何の問題もないのですが、その確認を先延ばしにしてしまうと、後で大変なことになりかねないため注意しましょう。

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