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COLUMN

不動産投資コラム

マンション経営で起きがちな入居者とのトラブル

マンション経営は、入居者というお客様あってのビジネスです。マンション経営で起きがちな入居者トラブルの例をもとに、経営者としてその時どう対処するべきかについて考えてみます。

家賃トラブルの回避と対処法

入居者とオーナー間の代表的なトラブルといえば、家賃の滞納でしょう。

例えば、「振り込みを忘れていた」程度であれば、一度確認すれば払ってもらえるので大した問題にはなりません。しかしこれが度々続くようだと、家賃収入をローンの返済にあてている場合も多いので、困ってしまうオーナーも多いでしょう。

滞納を起きにくくする方法として、家賃を「振り込み」ではなく「引き落とし」にする方法があります。「銀行引き落とし」を契約条件に入れたり、最近ではクレジットカード払いにしたりする例もあります。入居者側も、人によってはポイントが貯まるというメリットがあったりするため、スムーズに受け入れられているようです。

滞納してしまう理由で多いのは「仕事が変わった」というものが想定されます。転職で給与が減ってしまい、家賃が払えなくなったというケースです。ファミリー向け物件では、離婚なども滞納の理由としてあるでしょう。

入居者の収入が減るという、根本的な理由で滞納が発生してしまうと少しやっかいです。従来は連帯保証人を立ててもらうことが一般的でしたが、こちらはこちらでトラブルになることも多く、家賃を回収できないケースも多いようです。

そこで対策としては、保証会社に入ってもらうことが有効となります。滞納が発生してしまった場合に家賃を保証してくれるだけでなく、訴訟に発展した場合の費用なども負担してもらえます。ただ、家賃を何ヵ月分も無制限に保証してくれるわけではないので、条件は事前に確認しておく必要があります。現在は、「保証会社利用必須」を条件としている不動産管理会社も、都内を中心に増えてきているようです。

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入居者同士のトラブルの回避と対処法

入居者とオーナーとの間ではなく、入居者同士でもさまざまなトラブルが発生する可能性があります。例えば、話し声やテレビなどの騒音によるトラブル、ゴミ出しのルール違反、共有部の使い方、ペットの鳴き声や臭いが問題になることもあります。

いろいろな考えの方が集合住宅に暮らすわけなので、お互いに譲り合って暮らしてほしいものですが、そのまま放置しておくと問題解決するのは難しいでしょう。入居者の退去につながりかねないので、オーナーも放っておくわけにはいかないのです。

ただ、契約や法律に関わることや揉めごとに対応するには、専門の知識や経験が必要で、素人には難しいものがあります。不動産管理会社なら主なトラブルに対処した経験もあり、ノウハウも蓄積していますので、サポートをしてもらい事態を悪化させないことがポイントとです。

トラブル回避の重要性

家賃滞納の実績ができてしまうと、物件を売却するときの評価が下がってしまうかもしれません。トラブルが起きがちな物件は、共用部分が汚れていたり、外から見たときにベランダに雑然とモノが置かれていたり、新規の優良入居者を遠ざける原因にもなります。

オーナーとして、定期的に所有物件を確認したり、一棟所有で同じ建物に住んでいるのであれば、普段から入居者とコミュニケーションを取ったりするなど、そこに住む人の満足度を高めることが、高いリターンにつながります。

起きてしまったトラブルに対処することももちろん重要ですが、それ以上に、トラブルが起きないようにすることが大切です。オーナーとして、できる限り先手を打つような対策を講じておくことが重要といえるでしょう。

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