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COLUMN

不動産投資コラム

どのような人を入居者のターゲットにすべきか

不動産物件を購入し不動産経営をする際には、「こんな人が住むだろう」「こんな人に住んでほしい」というような入居者ターゲットが必ず設定されます。今回は、入居者ターゲットの考え方についてみてみましょう。

ターゲットを明確にすべき理由

なぜ、入居者ターゲットを明確にすべきなのでしょうか。

入居者ターゲットを「広く、浅く」設定した物件の方が、どんなタイプの人にも気に入られ、入居者が付きやすいように思われます。しかし実際は逆で、ターゲットを絞ったほうが決まりやすくなるようです。

例えば、「大学に通う一人暮らしの女性」と「会社勤め30代の男性・既婚・子どもあり」とでは、必要な広さや間取り、好まれる設備やデザインが異なります。ターゲットが絞れていない物件は、結局その物件が誰のためのものなのかが分かりにくい、ありきたりな物件になってしまいます。

一方、ターゲット設定が明確で、それが反映されている物件は、対象が一部の人であったとしても「これは、私に向いている部屋だ」と思ってもらいやすいのです。

実際に募集してみると、想定していたターゲットとは違った入居者が入る場合もありますが、「住みたい」と思わせる何らかの特徴付けや差別化は必要です。

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今後、狙うべき層とは

入居者ターゲットは、その物件を建てる前、不動産会社やデベロッパーが企画する時点から決まっています。投資家は、ターゲットを誰にするかを決める企画段階から関われるケースは、そう多くありません。大抵の場合、自分で入居者ターゲットを決めて、そのターゲットに気に入られそうな物件を「選ぶ」ということになります。

では、今からマンション投資を始める場合、どんな人をターゲットに据えて、どんな物件を選ぶべきなのでしょうか。

一般的に、男性よりも女性の方が住まいへのこだわりが強いといわれます。自分のこだわりが叶う物件には、お金を惜しまない傾向があると指摘する専門家もいます。こうしたことから、女性のニーズを満たす部屋を用意すると、競争力の高い物件になる可能性が高いと言えます。差別化のポイントは、主に内装デザインとセキュリティ設備です。

また、家族住まいか単身者かという観点ではどうでしょうか。ファミリー向けの物件は、比較的長く住んでもらえる傾向にあります。ただし、金利が低い状況だと、賃貸よりは購入に向かう傾向にあります。

単身者向けの物件は入居期間が短くなる傾向にありますが、ニーズが絶えないため空室期間が比較的短くすみます。ただし、今後は少子高齢化で、若い単身者が減っていくと考えられます。都心部に限れば、人口はまだ増え続ける傾向にあるので、単身者の賃貸ニーズが見込めるのは大都市圏や都心部でしょう。

リノベーション済み中古マンションのメリット

都市部に暮らす人のライフスタイルは、多様化しています。以前は新築物件が圧倒的に人気でしたが、現在は、中古物件できれいにリフォームされている物件の人気も高まっています。中古物件は新築よりも利回りが高くなる傾向にあるので、投資家視点では、中古物件の人気上昇は歓迎すべきことといえるでしょう。

そこで、単なるリフォームではなく、品質の高いリノベーションを施して、ターゲットのニーズを満たす部屋づくりを目指すという方向性も考えられます。不動産会社にもそれぞれ得意とするターゲットがあります。例えば、単身・女性客を得意とする不動産会社は、人気のデザインを取り入れたリノベーション物件であれば、積極的にお客さまに紹介してくれる可能性が高くなるでしょう。

まずは入居者ターゲットを考えることから

このように、入居者ターゲットから考えると物件選びに軸ができ、何を選び、どれを捨てるかが明確になります。これから投資を始める人は、ぜひ頭の片隅に置いておきましょう。

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