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COLUMN

不動産投資コラム

低価格物件を流通させるにはどうしたらいいのか

日本人は以前から新築の住宅を好む傾向にあり、これまで中古住宅に対しては「不安」「欠陥があるかもしれない」などのマイナスイメージを抱いている人が少なくありませんでした。しかし、全国で空き家が急増するなどして、既存住宅の流通促進が喫緊の課題となる中、こうしたイメージを払拭するための施策が求められています。

新築信仰から中古マンションの流通が進まない

不動産会社が売買仲介で受け取る手数料(法定上限額)は、物件価格で変化します。

400万円を超える金額に対しては3%、200万~400万円は4%、200万円以下は5%という計算方法です。

これにより、400万円以上のX万円の物件の手数料は (X万円—400万円)×3%+200万円×4%+200万円×5%=X万円×3%+6万円 で計算されます。

4,000万円の物件だと、3,600万円×3%+6万円=126万円というわけです。これが、300万円だと、100万円×4%+200万円×5%=14万円にしかなりません。

不動産会社にしてみれば、仲介にかかる手間は4,000万円の物件も300万円の物件もさほど変わらないのに、100万円以上も金額に差が出ることになります。300万円の物件を敬遠してしまうのも、仕方ないのかもしれません。

しかも手数料は成功報酬なので、成約の一歩手前までいっても成約できなければ1円にもなりません。「物件の内覧案内などコストも労力もかかるので、成約しないとすべての努力が水の泡になるので厳しいです」という不動産会社の営業スタッフの言葉は正直な気持ちでしょう。

賃貸では、仲介手数料を「月額賃料の1ヵ月分」としている業者が多いです。しかし一部では、部屋の内覧案内の代金を取り、成約したらキャッシュバックする仕組みを構築し、手数料を低価格化した業者も出てきたようです。売買の分野でもこうしたパイオニアが出てくるか、法改正で手数料を上げて低価格物件を扱う意欲を引き上げる措置などがないと、低価格物件を流通させるのは難しいかもしれません。

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期待される認証制度の周知

国土交通省は消費者が既存住宅でも安心して購入できるよう、ブランド制度「安心R住宅」を新設し、2017年中に運用を始める予定です。

消費者が中古物件に抱くイメージは主に「不安、汚い、わからない」などがあげられますが、この3点について、以下のような条件をクリアすれば、安心して住める物件だと国がお墨付きを与えるものです。こうした認証制度が周知されれば、中古物件、特に低価格物件の流通は伸びるのではないでしょうか。

このブランドに認定される条件は、

1. 耐震性に問題がないことを明示し、インスペクション(建物状況調査)を実施して、雨漏りや虫食いなどがないのを証明していること。
2. 必ず外装や水回りの現況写真を提示して、物件をありのままに見せること。内装や設備を新調することとその時期を明示し、リフォームした場合の参考価格を紹介すること。
3. 新築時の状況や維持管理の履歴など、物件の「歴史」にあたる情報に加え、保険や共用部分の管理状況など、「現在」の物件の付帯スペックについて明らかにする必要があります。

こうした制度は、不動産業者の負担を増やすことになるでしょう。すべての業者が対応しきれるかどうかという問題もあります。しかし、今後の不動産業界の信頼構築のためにも、前向きに取り組むことが大切になりそうです。

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