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COLUMN

不動産投資コラム

税制改正によってタワーマンション節税はどうなるのか

タワーマンションの高層階は、購入すると相続税や固定資産税の節約になると言われてきました。確かにそういう面もあり、これまで多くの資産家に活用されてきています。

しかし、2018年度からタワーマンションに対する課税方法が変更されます。今後どのようになるのでしょうか。

高層階になるほど節税に

固定資産税では、土地と建物それぞれの固定資産税評価額の合計で算出されます。一方、相続税では土地が路線価、建物が固定資産税評価額の合計で算出されます。

「タワーマンション節税」を可能にしたのは、マンションにおける資産価値の評価方法に理由があります。「タワー」と呼ばれるぐらいに、タワーマンションは高層です。一般的なマンションと比較すると、敷地面積に対して戸数が多くなるのです。その結果、一戸あたりの持ち分割合は低くなるため、土地の評価額が低くなります。

また、建物の評価方法も、敷地と同じように部屋の専有面積の割合で決まります。つまり、所有している部屋の階層に関わらず、同じ専有面積ならば税の評価額は一定となります。

しかし、タワーマンションでは、高層階になればなるほど一般のマンションにはない眺望の良さを手にすることが可能で、高層階ほど人気が高くなります。そのあめ販売価格は高くなり、賃貸する場合は賃料も高く設定できるのです。このため、高層階になるほど、実際の市場価格と税評価額は乖離することになります。つまり、それだけ節税効果は高くなるというわけです。こうしたことから、タワーマンションは資産家にとっての有効な節税の手段として活用されてきました。

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税制改正で不公平解消を図る

こうした状況を改善するために、平成29年度税制改正で、タワーマンションの課税方式を見直すことが盛り込まれました。簡単に言えば、2018年度から高さ60メートル以上のタワーマンション(20階建て以上が目安)では、高層になるほど広くなるように補正した「みなし床面積」で税額を計算することで、これまでの課税の不公平を改善しようというのです。

補正率は「1階を100とし、1階増すごとに39分の10(0.2564)を加算」としています。100平方メートルの部屋の場合、2階になると床面積が、125.64平方メートルとみなされるということです。

この計算によれば、同じ床面積でも、21階は1階の約5倍、40階は10倍の見なし床面積になります。

これから買う人は税制改正の急所を狙え

これまで実勢価格よりも低く評価される点を利用して節税をしてきた投資家の方々は、今後、タワーマンション節税ができなくなるのではないかと落胆されているかもしれません。しかし、今回の改正は、同じ床面積でも高層階に行くほど実勢価格が高くなるのに、税の評価額が一定という矛盾を解消するために行われましたが、それで大きく改善されるかというと実は十分とは言えないレベルなのです。

タワーマンションは、たいてい巨大な角柱か円柱の形をしています。この構造では、全方位に居室を造ることが可能で、一般的なマンションが広告で謳う「全室南向き」などにはなりません。「西向き」なら、富士山が見えたり、「東向き」なら、東京スカイツリーが見えたり、「南向き」なら、レインボーブリッジが見えたりなど、向きによって眺望が大きく変わります。

ところが高層階になるほど、太陽光の影響を強く受けます。季節によっては、「西向き」だと西日がきつかったり、「南向き」だと室温が高くなったり、同じ階層や同じ床面積でも向きによって生活環境に違いが出て、価格差に影響することがあるのです。

今回の税制改正は、こうした条件面は考慮されていません。一般的なマンションのように「北向きだから安い」ということはなく、どこ向きが人気かは、その立地次第で異なるのです。節税用に購入する場合は、その点について良く検討してみるようにしましょう。同じ階層、同じ床面積ならば、できる限り高価格になる「向き」の部屋を選ぶと、節税効果も高まることに留意してください。

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