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COLUMN

不動産投資コラム

オーナーとして知っておきたい、賃貸借契約書の中身

投資用マンションを購入し、入居者募集の広告を出し、新たな入居者が決まったら、賃貸借契約を結びます。借りる側として賃貸借契約を結んだことがある人は多いと思いますが、今回はオーナーとして賃貸借契約時は何をしているのか、改めて確認しておきましょう。

賃貸借契約を結ぶのはオーナー(貸主)と貸借人(借主)

マンション投資は、マンション経営でもあります。物件の管理や入居者募集を不動産管理会社に任せていたとしても、賃貸借契約を結ぶのは物件のオーナー(貸主)と貸借人(借主)です。(※サブリースの場合は、管理会社と入居者の間での「転貸借契約」となります)

契約内容は、貸主と借主によって、基本的には自由に定めることができます。ただ、公序良俗に反する内容や、どちらか一方に不利になるような内容は、後々トラブルの種になります。

契約を結ぶ当事者として、後々「内容を知らなかった」などということは通じません。賃貸借契約で何を契約し、貸主と借主にそれぞれどのような権利と義務があるのかを、きちんと理解しておく必要があります。

建物の賃貸借については、借家人保護の見地から「借地借家法」という法律があります。借地借家法がまず優先的に適用され、借地借家法で規定されていない部分には民法が適用されることになります。

この借地借家法では、建物の賃貸借について、主に「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」という2種類の契約が定められています。一般的な不動産の賃貸借契約は、普通建物賃貸借契約で、定期建物賃貸借契約はほとんどありません。

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賃貸借契約書の確認事項

通常は、仲介をした不動産会社が貸主の立場で賃貸借契約書を作成することがほとんどです。不動産会社が用意する契約書は会社によって書式が異なりますが、基本的には国土交通省が提示している「賃貸住宅標準契約書」をベースに作成されています。

この標準契約書は、どちらかというと借主寄りとなっています。そこで、オーナーや貸主という立場から、気をつけておきたいポイントについて考えてみましょう。

● 契約期間、更新の定め

建物賃貸借の場合、最短期間の制限はありません。ただし、1年未満の契約期間とした場合は、「期間の定めのない契約」とみなされます。

● 賃料および支払方法

賃料、管理費(共益費)の支払方法、支払期日についての定めです。賃料改定に関する規定についても注意しましょう。

● 敷金

敷金は、退去時の原状回復費用の清算をめぐって、最もトラブルになりやすいものです。国土交通省では、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表していますが、法的拘束力はありません。しかし賃貸経営者ならば、必ず目を通しておきたいものです。

● 禁止事項

「貸主に無断で賃貸借を譲渡、転貸すること」「貸主に無断で増改築すること」などが禁止されます。ペットの飼育や楽器の演奏、冷暖房設備の持ち込みなどに関する条項も含まれます。近隣同士のトラブルの元になるものを規定しているので、確認して理解しておきましょう。

● 契約解除

一定期間の家賃滞納や契約違反があった場合など、貸主から契約解除できる条件を定めます。

● 特約事項

上記以外に、特に定めておくべき事項です。ただし、借地借家法における以下の条項は、強行規定となっています。これらに反する特約は、条文中で「建物の賃借人に不利なものは、無効とする」とされています。借地借家法の該当の箇所は読んでおくとよいでしょう。

<借地借家法>

26条(建物賃貸借契約の更新等) 27条(解約による建物賃貸借の終了) 28条(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件) 29条(建物賃貸借の期間) 31条(建物賃貸借の対抗力等) 34条(建物賃貸借終了の場合における転借人の保護) 35条(借地上の建物の賃借人の保護)

オーナーの意思を反映しやすい項目

強行規定、つまり借主保護の見地から、どうやっても適用される条項は、オーナーが「納得がいかないから」といっても従わないわけにはいきません。

比較的オーナーの意思を反映しやすいのは、賃料・敷金などのお金に関する部分です。ただし、単純に利幅を増やそうとしたり、退去時のリスクを抑える目的で賃料を上げたり、敷金を増やしたりすれば、空室を長引かせることにもなりかねません。

とはいえ、一旦結んだ契約はそう簡単に変更はできませんので、入居者募集の前から慎重な判断をすることが必要です。不動産会社ともよく相談し、自分でも相場をよく調べたうえで最終的な判断をしましょう。

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