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COLUMN

不動産投資コラム

海外不動産市場は?海外のマンションにも投資できる?

人口減少に向かう日本よりも、海外不動産のほうがリスクは小さいのではないかと考えて、海外不動産市場に興味を持つ人も少なくないでしょう。東南アジアなどの新興国は高度経済成長期を迎え、かつての日本のように不動産価格の上昇が期待されています。

今回は、海外の不動産市場についてみていきましょう。

海外と日本の不動産投資の目的の違い

現在、不動産会社や機関投資家などのプロは、海外不動産に注目しているようです。日本は、人口減少局面に入り、不動産市場における高成長は「望み薄」という現状です。それに対して、海外は人口が増加している国や、人口が集中している都市が数多くあります。

タイ、フィリピン、マレーシア、インドネシア、ベトナム、カンボジアなど、これらの国の都市部では、住宅のみならず商業施設やオフィスビルなどの需要が急激に高まっています。これは、長期的な市場拡大と不動産価格の上昇が見込めると考えられているためです。

そう考えると海外の不動産投資は、購入した不動産が値上がりしたところで売却するキャピタルゲインが狙いであり、日本での不動産投資は、家賃収入というインカムゲインを目的とするものが中心といえるでしょう。

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日本だからこそ得られる不動産投資のメリット

高度経済成長と聞くと、かつての日本を思い浮かべ、そこに夢を馳せる人が多いのかもしれません。当時、日本の不動産価格は大きく上昇し、大金持ちになる不動産投資家も少なくありませんでした。

だからこそ、高度経済成長が見込める海外市場に目が向くわけですが、海外不動産ならではのリスクがあることも理解しておきましょう。具体的には、為替リスクや、政治・経済情勢の変化によるカントリーリスクです。購入のタイミングや物件選びを間違うと、利益が出ないどころか価格が大きく下がる可能性もあります。

日本のマンションの家賃は、短期間で大きく上がることもない代わりに、急激に下落することもほとんどありません。海外に比べて、日本の経済情勢は安定しています。こうした市場での不動産投資では、精度の高い収益予測ができます。

また、海外不動産への投資では、多くの場合ローンを組むのが難しいといわれています。一部、金融機関から融資が受けられることもありますが、その場合でも融資額には制限があります。

一方、日本の不動産投資では、場合によってはフルローンが可能であるというメリットがあります。レバレッジが効かせられるからこそ、キャッシュフローがよくなり、効率的に資金を増やすことができます。確かに大きな価格上昇は見込めませんが、日本もまだまだ十分に投資が成立する市場です。

海外不動産投資に向いている人、向いていない人

海外不動産には、国内不動産にはないリスクがあります。国が違えば、法制度や税制が異なり、それが突然変更されることもあります。また、外国人に対する投資制限があったり、外貨規制による資金の持ち出しに制限があったりする国もあります。

海外不動産投資では、為替変動や現地の政治・経済など、さまざまな「情報」を得ることが必要です。日本にいながら、それらの情報をつかむのは簡単なことではないでしょう。機関投資家のようなプロであれば、海外とのネットワークを駆使して、そうした情報の収集は比較的容易かもしれません。

しかし、個人投資家で、国内でも不動産投資の経験が少ない人たちは、自ら一人で海外不動産に投資しても、成功する確率は低いとみるべきでしょう。景気のよさそうな話には振り回されず、自分が何に投資するべきなのか、自身にしっかりと問いかけたうえで、不動産投資を行いましょう。

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