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COLUMN

不動産投資コラム

サラリーマン不動産投資家が、サラリーマンを辞める時

「投資で資産を築いて、早期リタイアを……」そんな夢を見て、不動産投資に興味を持つ人もいるでしょう。しかし実際のところ、不動産投資で得られる所得だけで暮らせるようになるのでしょうか。

どうすればサラリーマンを辞められるのか?

年間所得がどれくらいあれば、あなたは十分な暮らしができるでしょうか。仮にあなたが1年間に必要な所得が600万円だったとして、マンション投資で年間600万円を獲得するためには、どれだけの物件を所有する必要があるのでしょう。

月額家賃8万円のワンルームマンションを都内に持っていると仮定します。単純計算すると、8万円 × 12ヵ月=96万円なので、7件の所有で年間の家賃収入は672万円になります。

ただし、家賃収入のすべてが所得になるわけではありません。ここから、維持管理に必要な管理費、修繕積立金、修繕費用が引かれるほか、固定資産税・都市計画税、保険料なども発生します。恐らく、最終的な所得額は600万円を割り込むことになるでしょう。また、常に満室稼働になるわけでもなく、空室が出た時はその分の家賃収入はありません。その中から、金融機関にローンを返済しなければならないのです。

一番気になる「手取り」も、所得税と住民税、会社を辞めた後は、年金や健康保険料も不動産所得の中から払うことになります。さらに1〜2物件を保有しなければ、サラリーマン時代の額面年収には及ばないでしょう。

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会社勤務を続けるメリット

不動産投資を始める時に、都内にあるマンション一棟を買えるぐらい資産があったり、収益マンションを親から譲り受けたりしている人は別ですが、そうではない方のほうが多いはずです。ゼロから不動産投資を始めた人が、金融機関でローンを組み、区分所有マンションを一つ、二つと増やしつつ、最終的に6〜7件ぐらいを所有するようになるためには、短くても10年の年月がかかるでしょう。また、その間には、家賃相場の下落や空室が続くこともあるでしょう。そう考えると、会社に勤めたまま物件を増やすほうが、投資リスクは低いのではないでしょうか。

また、不動産投資ローンを組む際に、サラリーマンは有利です。金融機関の融資審査では、雇用が安定し、月々の給与所得があるサラリーマンは高く評価されています。勤務先が上場企業や大手企業であれば、なおさらでしょう。空室が出て家賃収入が入らない時には、ローンの返済を給与所得で補填することも可能なのです。

さらに、税金面でのメリットもあります。会社に勤めながら不動産投資をする場合は、会社からの給与所得と不動産所得の「損益通算」が可能です。不動産経営で赤字が出た場合、給与所得と相殺して、税金の対象となる所得額を減らすことができます。

投資目的を再確認しよう

投資は不動産投資以外にも、株やFXなどいろいろな金融商品があります。そうした投資は、短期間での値動きが大きくなる可能性もあり、常に市場動向をチェックしておかなくてはなりません。

一方、不動産投資は購入後、腰を落ち着けて家賃収入によるインカムゲインを狙うタイプの投資なので、常に市場動向を気にかける必要はありません。そういう点で、不動産投資はサラリーマンに向いているといえるのです。

サラリーマンとしてのキャリアに終止符を打てば、将来的にその会社で得られる給与所得や退職金なども手放すことになります。なぜ自分は不動産投資を始めたのか、会社を辞めてしまう前に、その目的を再確認することをおすすめします。

自分はサラリーマンを辞めたくて不動産投資を始めたのか、それとも会社に勤めながらプラスアルファの収入を得て暮らしに余裕を持たせたかったのか、当初の目的は何だったのかよく考えてみましょう。

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