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COLUMN

不動産投資コラム

投資向けマンション、将来的に自分が住んでも大丈夫?

投資用マンションを買う場合、「20年後、30年後に、物件はどうなっているだろう」と心配する方もいるのではないでしょうか。借り手は付いているのか、長い年月を経て売れるほどの価値は残っているか、と考えるのは自然なことです。

不動産の購入は多くの人にとって、人生で一番大きな買い物でしょう。自分の人生において不動産を有効活用できる方法を考えることは大切です。

投資用マンションに住むことは可能?

初心者がまず気になるのは、投資用マンションを購入しそこに自分が入居してもよいのか? ということでしょう。結論から述べると、投資用マンションに自分が入居することは可能です。

結局、投資用マンションと住居用マンションの物件そのものに、何か違いがあるわけではありません。購入の目的が投資のためなのか、それとも住むためなのかという違いだけです。

また、投資向けに売り出そうと建てられたマンションは、賃貸ニーズの見込める利便性の高い立地にある傾向が高いので、自分が住むことになった場合も住みやすく感じることが多いでしょう。

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ローンをどうするか

住宅ローンで購入したマンションを、ローンの返済がまだ残っている状態で、賃貸に回すことはできません。住宅ローンと投資用ローン(不動産投資ローン)とでは融資の条件が異なり、住宅ローンの金利は投資用ローンよりも低く設定されています。

だから、住宅として購入したマンションを貸し出す場合、ローンを組み直すか、繰り上げ完済後から貸し出すということになります。一方、投資用ローンで購入した物件に自分が入居することになったとしても問題はありません。ただし、投資用ローンから住宅ローン組み替えることはできないので、高い金利を払い続けることになります。

住んでから貸すか、貸してから住むか

住居用マンションの購入を考えた人が、近い将来に転勤があるかもしれないということで、将来的な賃貸の可能性を考えるというケースはあるでしょう。

投資用マンションに自身が入居することは可能であるため、転勤を見越して投資用マンションを購入した後しばらく入居し、その後賃貸に出すことも可能といえば可能です。

しかし、自分が入居している間は家賃収入がありません。転勤の可能性がほぼ確実で、いつ頃になるか予想できる状態であれば、それまでの期間、住居用として利用するという選択も手段の一つです。そのため転勤の可能性が薄いならば、住居用と投資用は分けて考えたほうがいいでしょう。

逆に、投資用マンションとして購入し、通常通り賃し出した後、自分が入居するという場合はどうなるのでしょうか。

この場合先述した通り、特に問題はなく実際にそのようにしている人もいます。考えるべき点はいつ賃貸をやめて自分が住み始めるかでしょう。

本来、投資目的で購入した物件であるため、当初想定していた事業計画通りに利益を得られたのであれば、役目を終えた物件にそのまま住むのもいいでしょう。物件自体が古くなった場合でも、自分が暮らしやすい部屋にリノベーションすることが可能です。

ローンの返済期間がまだ残っている状態で借り手がつかない場合、自ら入居することで空室の問題を解決するという手がないわけではありません。しかし、それは最後の手段であり入居者募集に手を尽くしてから考えても遅くはないでしょう。

マンション投資は、長期にわたる投資です。20年、30年も先の不動産市場は、誰にも予測できません。その中で物件をどのように運用するのかを考えていくことが大切です。どうしても借り手がつかない場合は「自分が入居する」という選択も含めて柔軟に対応を検討していきましょう。

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