REISM[リズム]

Now Loading...
 
COLUMN

不動産投資コラム

投資物件を購入する際に組む不動産投資ローンと住宅ローンの違い

マンションを購入する際、ほとんどの場合金融機関でローンを組むことになります。ただし、投資用の物件に住宅ローンは使えないため、不動産投資ローンを活用することになります。

住宅ローンと不動産投資ローンには、一体どんな違いがあるのでしょうか。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンは、投資を目的とした不動産を購入する際に利用するローンのことです。マンション投資ローンなどと呼ばれることもあります。購入する不動産を担保に、金融機関から購入資金の融資を受けることができます。借りた側は、購入物件でマンション経営を行い、月々の家賃収入からローンを返済します。

住宅ローンは、自分が住むことを目的とした住宅を購入する際に利用するローンです。国としても住宅の取得は奨励しており、金融機関にとって、住宅ローンは主力商品の一つです。そのため、住宅ローン控除など税金面での優遇措置があり、不動産投資ローンよりも住宅ローンの金利は低く、借り入れしやすくなっています。

不動産投資ローンと住宅ローンの違いは、不動産投資ローンがマンション経営という「ビジネス」のための融資である一方で、住宅ローンは自分が住むという「消費」のためのローンであるというように、その目的が根本的に異なる点にあるのです。

ところで、一般的に不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて審査が厳しいといわれています。なぜなのでしょうか。

住宅ローンは、基本的には不動産を購入した人が自身の所得から返済します。このため、将来にわたって安定的に給与所得を得られるかどうかなど、借りた本人の返済能力が審査されます。また、購入する不動産の資産価値が厳しく問われることはありません。

これに対して、不動産投資ローンは、購入物件の収益性が審査されます。物件に投資対象としての価値があるかどうか、また、ローンを完済するまで、家賃収入と経費支出は見合うのかどうかをみられます。そのうえで、住宅ローン同様に勤務先や年収などもみられます。そう考えると住宅ローンよりも審査が厳しいといわざるを得ません。

また、不動産投資ローンと住宅ローンでは金利水準が違います。住宅ローンの金利は、一般的に不動産投資ローンと比べて低く設定されています。それは、借りる人が自分(とその家族)で住むことを前提にしているため、返済に対する意識が高いと考えられているからです。

一方の不動産投資ローンは、物件の収益性と本人の返済能力が総合的に判断されて、金利が決定されます。住宅ローンのような優遇税制もないため、不動産投資ローンが住宅ローンよりも高く設定されることになります。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら

ローンは組まなくてもいい?

もちろん、購入資金があればローンを組まなくても構いません。しかし、「購入資金を貯めてから」などと考えていると、物件が購入できるようになるまでに、相当の時間がかかります。それに対して、ローンを組んだ場合は少ない自己資金でも不動産投資を始められます。資金を貯めてから購入する場合と比べると、早い段階で家賃収入を得ることができるようになります。言い換えれば、ローンを利用して「時間を買う」のです。

小さい資金で大きな金額を動かすことを、投資の世界では「レバレッジを効かせる」と言います。ローンを組むということは、レバレッジをかけて不動産投資を行うということです。そうして得た利益をさらに投資に回すことで「複利効果」を得ることも可能になるのです。

さて、今回は不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて考えてみました。物件の購入を全額ローンで支払う「フルローン」なら、レバレッジ効果が最大限に活かせると思われた方がいるかもしれません。しかし、どんな投資にもリスクはつきものです。

まずは、きちんと計画を立てましょう。そして月々の返済額を抑えつつ、綿密な収支計画を準備し、物件の収益力や自分の本業の収入に見合ったローンを組みましょう。これこそが、不動産投資を成功させるうえで重要となります。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら