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COLUMN

不動産投資コラム

マンションオーナーとして購入後にやらなくてはいけないこと

「マンションに投資してオーナーになる」ということは、いわゆる「大家さん」になるということです。マンションを購入して部屋を貸し出せば、確かにマンションオーナーに違いありませんが、物件を購入して持っているだけでは、数十年にわたって収益を獲得できるマンションオーナーにはなれません。

投資を成功させるには、オーナーとして、定期・不定期にやらなければならない「大家さん」としての仕事に、どのようなものがあるかを知り、理解しておく必要があります。

管理会社に任せない場合は、どんなことをしなくてはいけないのか

もし、管理会社に管理を委託しない場合、さまざまな対応を「大家さん」であるオーナーがすることになります。その主な仕事は以下の通りです。

・ 空室が出た時の入居者募集
・ 賃貸借契約の締結
・ 家賃の回収・滞納の督促
・ 室内設備のメンテナンスの手配
・ 退去後のリフォーム工事の手配
・ 入居者からのクレーム対応など

こうしてみると、やらなければならないことが多岐にわたります。本業がある方がこれら全てを対応し、マンション経営を行うことは難しいのではないでしょうか。

そこで、多くのオーナーは、一部または全部を代行してくれる管理会社に管理を委託しています。そのため、管理会社を選定して契約を結ぶことが、オーナーとしての最初の仕事になる場合が多いでしょう。

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管理委託とサブリース

管理会社に管理を委託する場合、大きく分けて「管理委託」と「サブリース」という二つの管理方法があります。

●管理委託
「管理委託」は、オーナーと管理会社が管理委託契約を結び、管理会社はオーナーに代わって、上に列挙したような業務を行います。この場合、入居者と賃貸借契約を結ぶのはオーナーです。管理会社と入居者の間に契約関係はありません。

●サブリース
これに対して「サブリース」は、一括借上とも言われる方法です。不動産会社がオーナーから物件を一括して借り上げ、それを入居者に転貸します。つまり、オーナーが入居者に物件を直接貸すわけではなく、不動産会社に貸すことになります。

そのため、賃貸借契約も、管理会社が入居者と賃貸借契約(厳密に言うと転貸借契約)を結びます。ほとんどの場合、オーナーは手数料を支払って管理会社に管理を任せることになります。

サブリースの場合、「家賃保証率」というものが設定されています。この家賃保証では、手数料を支払うことで空室が出た場合であっても家賃を保証してくれます。

例えば、入居者がいてもいなくても、10万円の家賃の部屋に対して家賃保証率90%の設定であれば、9万円がオーナーの毎月の収入となり、1万円を管理会社に手数料として支払うのです。(契約内容によっては、それとは別に委託手数料が必要な場合もあります)

どこまでを管理会社に任せるべきか

管理委託した場合、委託費用もかかります。無駄な支出は極力控えようとするのがオーナーの一般的なスタンスです。実際にオーナー自身でどこまで「大家さん」として管理を行えるのか、行いたいと思うのかで判断すべきでしょう。

マンション経営は、入居者(顧客)としっかりコミュニケーションをとって、ニーズに応えていく必要があります。入居者に満足してもらえなければ、長く継続的に家賃収入を獲得することができません。

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