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COLUMN

不動産投資コラム

相場はいくら? 家賃はどうやって決まるのか

家賃はマンション投資の利回りに直結するものであり、オーナーが設定できます。しかし、相場から大きくかけ離れた家賃を設定してしまうと入居者が見つからなかったり、安過ぎれば本来獲得すべき利益を逃してしまったりします。

今回は、家賃決定のプロセスについて考えてみましょう。

家賃が決まる仕組み

家賃の額には、さまざまな要素が反映されます。新築マンションの場合、マンション建設費用を融資する金融機関の評価が影響してきます。ローンがきちんと返済されるかどうかを判断するうえで、物件の収益予想は大変重要だからです。

金融機関のローンがさがるように、不動産会社や建設会社は家賃を検討します。不動産会社、建築会社は、地域のニーズに合った物件を設計します。そして、建設原価を見積もり、月々のローン返済額との見合いで最低家賃を算出します。これに将来のメンテナンス費用などの諸経費を加味したうえで、賃貸市場の状況を考慮し、最終的な賃料を設定します。

賃貸需要が高いエリアの物件で、すぐに新しい入居者が入る見込みが大きければ、前回の賃料を維持することは可能でしょう。近隣の物件と競合する場合は、不動産会社から家賃を少し下げるような提案があるかもしれません。

募集広告ではオーナーの希望賃料に設定しておき、「家賃交渉になった時は、ここまで下げていい」というように不動産会社との間であらかじめ決めておくという折衷案を取ることがあります。

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新規賃料と継続賃料

新規賃料、すなわち空室に新たに入居する人との契約時に設定する家賃に対して、継続賃料というものがあります。既に賃貸借契約が成立している物件について、契約を更新する際の賃料のことです。

継続賃料は、すでに成立している契約の当事者の合意があってはじめて決まります。その時々の相場によって決まるのではなく、過去に支払ってきた賃料額や、オーナーと入居者の間のこれまので経緯や事情などを考慮します。

例えば、オーナーが「現在の相場より今の家賃が低いので、値上げしたい」と増額を主張しても、合意が得られない場合は上げられないことになります。また、合意しないことをもって退去させることもできません。

賃貸契約に関することは、借地借家法に定められています。その中で、オーナーは契約期間満了の6ヵ月前までに、入居者に対して契約条件の変更を通知しなければいけないとされています。また、「正当な事由」があれば、家主は入居者の同意を得ることなく、家賃を値上げすることができるとも書かれています。では、この「正当な事由」とは何が該当するのでしょうか。

例えば、オーナーが所有する建物の評価額が上がり、固定資産税などが増額になった場合、家賃を値上げしなければ減収になってしまいます。そうなると、マンション経営が続けられなくなるかもしれません。結果的に入居者が住み続けることが困難になります。このような場合、値上げが入居者を保護することにもなると考えられ、正当な事由と認められる可能性が高いでしょう。

どんな時に変更すべき?変更することのリスク

それでは、賃料を変更する時というのは、どのような場合が考えられるでしょうか。

空室となり、なかなか次の入居者が決まらない場合に、値下げを検討する必要が出てくるかもしれません。また、入居してくれそうな人から、値下げ交渉を持ちかけられる可能性もあります。

ただし先にも述べたように、一度契約をすると継続賃料の改定はハードルが高いため、慎重な判断が必要です。不動産会社ともよく相談し、例えば、礼金・敷金を下げるなど、家賃以外の条件で、譲歩を求めるようなことも視野に入れて検討したほうがよいでしょう。

逆に、上げる場合としては、リノベーションをしたり、設備を追加したりした場合が考えられます。家賃を上げるつもりで施工しても、競合物件と比較して、さほど価格競争力に差が出なかったということがないように、事前によく調査をすることが大切です。

賃料を最終的に決めるのはオーナーの仕事です。不動産会社とも相談しながら、自分でも情報を集めて、利益を最大化できる家賃設定を目指しましょう。

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