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COLUMN

不動産投資コラム

投資物件、将来的に売る? 売らない?

投資のために購入したマンションが、いつまで利益を上げられるのか。将来的には売るべきなのか、売るとしたら買い手がつくのか……。マンション投資を検討していると、将来の「出口戦略」が気になる方も多いのではないでしょうか。 そこで今回は、物件の売却についての基本的なスタンスについて考えてみましょう。

物件の売却に対する基本的な考え方

不動産市場が上向いてくると、「物件を売却したほうがいいのではないか」という考えが頭をよぎるかもしれません。

かつてのバブル景気の時代には、売却益を目的とする不動産投資が主流でした。ローン金利が高くて赤字経営前提の投資でも、すぐに物件が売れて利益が出せるため、不動産がどんどん売れるような時代でした。

しかし、今はそんな時代ではありません。新築・中古にかかわらず、購入直後から物件の価値は少しずつ下がっていくものと考えておくべきでしょう。何十年という長期にわたって安定的に家賃収入をあげること、これが今の時代の不動産投資の基本的な考え方です。

ただし、実際にマンション経営を続けていると、さまざまな要因で空室が埋まらなくなったり、家賃の下落、金利の上昇などによって赤字経営に陥ったり、物件を「手放したい」と考える場面が、出てくる可能性もあるのです。

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売るか売らないかを判断するポイント

今は、2020年の東京オリンピックに向けて、不動産価格の上昇が期待されています。

これから物件を購入するとして、仮に数年後に購入価格よりも物件評価額が上回ったとしても、単純に売ったほうがよいと考えるのは早計です。購入時には、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税などの経費がかかっているので、購入後あまり時間の経っていないタイミングで売却しては、結果的にお金があまり残らない可能性があります。

不動産相場を予測するのは難しいですが、「現在売った場合」と「何年か後に売った場合」を比較して、それぞれ売却益がいくらになるか、何年後まで保有すると家賃収入はいくら入るのか、ローンの残債はいくらになるかなど、よくシミュレーションしたうえで、売却するか否かを判断してください。

売却してしまえば、家賃収入はゼロになります。場合によっては、赤字が続けば「損切り」してでも一度ポジションを精算するという経営判断もあるでしょう。急にまとまった現金が必要になった場合などは、やむをえないかもしれません。

しかし手放す前にリノベーションなどを行うことで、物件価値を高めて空室を埋めたり、家賃を上げたりできないかということも、視野に入れてみるべきです。

売るなら、いつ売るべきか

投資コストを回収した後、いつ売るのかといったことも、購入前からプランを検討しておいたほうがいいでしょう。この判断には、これから購入する物件の築年数が関わってきます。

ローンの返済期間は、一般的に建物の法定耐用年数から算出されます。法定耐用年数は建物の構造によって異なり、木造アパートなら22年、重量鉄骨なら34年、鉄筋コンクリートなら47年と定められています。築後にその年数が経過すると、建物が使用できなくなるというわけではありませんが、金融機関から融資を受ける場合、この法定耐用年数をもとに、返済期間は決まってきます。

例えば、鉄筋コンクリートの中古マンションの場合だと法定耐用年数は47年なので、購入時に物件の築年数が20年だとすると、返済年数の上限は27年となります。あくまで一般的な考え方なので、物件の状態などで返済年数は増減することがありますが、築年数が新しいほど長く返済年数を設定することができます。

返済年数が短くなれば、月々の返済額が大きくなります。中古マンションを買うなら、築年数が比較的浅い物件を購入し、長期でローンを組むようにして、キャッシュフローに余裕を持たせたほうが、最終的に売却する時に有利になります。

投資用物件の売却には、築年数のほかにも入居率や収益状況なども考慮しながら、売却時期や価格などを検討する必要があります。不動産会社とも定期的に相談しながら、適切な売却のタイミングを見計らうことが大切です。

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