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COLUMN

不動産投資コラム

入居者が退去することに……入居者募集は何をすればいい?

空室リスクはできるだけ押さえたいものですが、マンション経営をしているといずれ退去する人は出てきます。そんな時、できるだけ空室期間を短くして収益を確保するために、オーナーとして何をすればいいのでしょうか。

今回は、退去から入居までの簡単な流れを確認しつつ、オーナーとしてできることを考えていきましょう。

不動産会社に入居者募集を依頼する

マンション投資では、不動産管理会社と管理委託契約を結び物件の管理委託をするケースがほとんどです。この契約の中に入居者募集の代行が含まれていて、募集業務も管理会社に任せるのが一般的です。

入居者からの解約通知はまず管理会社に届き、管理会社はオーナーに報告のうえ、空室期間を極力短くするために募集を開始します。

管理会社は不動産仲介会社に入居者を募集している物件の情報を渡し、仲介会社はWebサイトや各店舗で物件を紹介し、部屋を探している人に情報が届くことになります。

管理委託をしていない場合は、オーナーが不動産仲介会社を探して媒介契約を結び、募集を依頼することになります。

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入居者募集にかかる費用は?

入居者募集のための費用は、広告費や広告宣伝費、いわゆる物件オーナーが不動産会社へ支払う仲介手数料があります。これは、賃貸契約が成立した後に支払うことになります。

不動産業界では「元付」「客付」という言葉が使われます。不動産の売買・賃貸、どちらでも使われる言葉ですが、賃貸の場合は「オーナーから直接、借主を探すことを依頼された不動産会社」が元付であり、「元付の不動産会社に対して借主を紹介する不動産会社」を客付と呼びます。そして、元付と客付が同一の会社である場合もあります。

では、広告宣伝費は、「元付」と「客付」のどちらに支払うのでしょうか。

これについては、不動産会社間での取り決めによって変わってきます。「元付」に全額払う場合や、「元付」と「客付」で折半する場合もあり、物件ごとに異なります。一つの会社で「元付」「客付」を行っている場合は、オーナーからは広告宣伝費の支払いを受け、一方で借主からは仲介手数料を受け取るわけです。

さて、肝心のオーナーが負担する広告宣伝費の額ですが、家賃1ヵ月分と設定されている物件が多いようです。

ただし、地域によって多少の差があります。これは、地域ごとに慣習が違うというわけではなく、需給バランス、入居者募集の難易度によって生じる違いです。需要がなく、入居者募集が難しい地域では、広告宣伝費が家賃の1.5〜2ヵ月分といったように高めに設定されたり、逆に需要が高いエリアや物件の広告宣伝費は低く設定されたりする場合があります。

どれくらいの期間で決まる?

現入居者が退去してから新しい入居者が決まるまでの期間は、家賃収入がありませんので、できるだけ早く入居者を決めたいところです。

通常、現入居者からの解約通知は、解約の1ヵ月前までに提出してもらう契約になっているため、多くの場合、退去前から募集が始まることになります。募集を始めて、すぐに入居者が決まれば、空室期間が数日で済むというケースもあるでしょう。

逆に、なかなか次の入居者が決まらず、空室期間が数ヵ月に及ぶ場合もあります。そのような状況を避けるためには、やはり、賃貸需要が高い優良物件を購入することが重要です。その際、不動産管理会社には、入居者決定までの平均期間を確認しておきましょう。

オーナーとしてできること

実際にマンション経営を始めて、空室が出てからなかなか入居者が決まらない事態に陥ってしまうと、「自分で何かできることはないのか」と思うでしょう。オーナーができることとして、賃貸条件を見直すことが考えられます。具体的には以下のようなことです。

・ 家賃を見直す
・ 家賃以外の礼金などの条件を見直す
・ 入居者からニーズのある設備を追加する
・ リノベーションで物件価値を高める

家賃を下げたり、お金をかけたりするのは、できるだけ避けたいことです。しかし、家賃収入が上がらない空室期間が長引くことも避けなくてはなりません。不動産管理会社と相談しながら、こうした条件を見直すことで、入居者を見つける可能性が高められます。

あるいは、仲介会社へ支払う広告宣伝費を上乗せして、仲介会社の営業員が「売る」ためのインセンティブを強化する方法も考えられるでしょう。

また、賃貸物件の魅力を引き上げるため、浴室乾燥機やTVモニター付きインターホン、宅配ボックスの設置など、人気設備の追加も効果的です。

マンション経営では、空室という問題にどう対処するかという「経営」手腕が試されるのです。アイデアと工夫で、収益の目減りを防ぎましょう。

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