株やFXでは得られない！ 不動産投資の「面白味」とは？
株やFXといった、いわゆる相場の上げ下げで利益を得ていく投資は、サラリーマンでもできる副業としてポピュラーな存在です。一方で不動産投資はどうかというと
「多額の元手が必要」
「膨大な知識がないとできない」
「リスクが大きいのでは」
といった懸念を抱く方も多いようです。バブル崩壊後の地価暴落で大きな損害を被った方が多くいたこと、そのせいで大手の銀行や証券会社まで破綻するような事態になったことが強く印象に残り、「不動産投資は水物」と考える方もいるのかもしれません。
しかし、実際は違います。不動産投資には株やFXといった金融商品とは少し異なる魅力があります。今回は不動産投資の「面白味」について触れていきたいと思います。
目次
1.初心者がまず知っておきたい不動産投資の「面白味」
不動産投資の経験がない方に知っていただきたい、不動産投資の面白味について解説します。まずはこれらを知ったうえで「思っていたよりも面白そうだ」と感じていただければと思います。
1-1.他人と信頼関係を築いていく楽しさがあり、顔を広げられる
株やFXは、今やネット上だけで取引を完結することが可能です。そのようなサービスを提供している業者はたくさんあり、それぞれのサイトで投資家のための情報を提供しているので情報収集もネットだけで済みます。
もちろん、これは情報技術が発達した結果で、昭和の頃のように電話をかけて売買を行うといった手間が不要になり便利になったことの恩恵です。
一方、不動産投資はネットでの情報収集も可能ですが、やはり、いい物件の情報を持っているのは不動産業者なので、不動産業者との情報交換が重要です。また、物件取得後もリフォーム業者や工務店との付き合いは欠かせません。
不動産投資は株やFXなどよりも対人的な要素が強いので、より人間関係が広がるといえます。サラリーマン生活では出会えなかったような人たちとも知り合う機会が増え、自分の人生の幅を広げるきっかけにもなるかもしれません。
不動産投資は株やFXなどと同一視されることが多いのですが、収益物件を商材とした「事業」です。「事業」であるがゆえにさまざまな関係者との関わりが生まれますし、その人間関係から新たなビジネスが生まれることもあります。
1-2.自分のセンス次第で自由に物件を作り上げられる
株やFXは個人レベルで相場に介入し、市場を動かすことはほぼ不可能です。また、自分でどんなに苦心して投資しても、予測しない事態が起きれば一気に相場が崩壊し財産を失うこともあります。
言い換えると、儲かるかどうかの大部分が自分ではコントロールできないということなのです。リスクヘッジをする手法は確立されていますが、そうすると利益はどうしても圧縮されがちです。
一方で不動産投資は、自分で物件を所有して入居者を勧誘します。自分でゼロから投資対象を作り上げていく楽しさがあります。その物件の価値を自分次第で高められますし、ターゲットの絞り込みも自由自在で、株やFXよりも自由度が高い投資といえます。
すべては相場次第という投資ではなく自分の得意な分野、土俵で戦うことができるのは不動産投資の大きな魅力であり、面白味といえるでしょう。
1-3.自由に使える時間が多く、他の仕事との両立もしやすい
株やFXは、それぞれ市場が動いている時間帯が決められています。短期間に株で利益を確実に得ようとした場合、相場が動いている時間はパソコンの前に張り付いている必要があります。
FXは、24時間相場が動いているため、安心できる時間が週末にしかありません。調子がいい時はともかく、相場の暴落などで精神的に不安になることも多いでしょう。
また、FXは土日など週末には市場が止まっていますが、最近何かと話題の暗号資産（仮想通貨）は土日であっても相場が動いているため、ひとたび投資を始めてしまうと毎日ずっと相場のことを考えなくてはならない生活になってしまいます。この点においても、やはりこれらの金融商品は自分のペースではなく相場のペースに自分を合わせる必要があります。
一方で不動産投資の場合は、客付けまでは大変ですが一度物件に人が入ってしまえば、インカムゲイン（意味は後述します）が期待できます。
そして管理を管理会社に任せると、自分自身には自由な時間ができ、他の仕事や投資に時間を割くこともできます。不労所得の王道として不動産投資がよく挙げられるのは、この自由な時間の多さが理由といえるでしょう。
投資による利益で早期リタイアを実現する「FIRE」が人気ですが、数ある投資のなかで不動産投資ほど「FIRE」の達成をしやすい手法はないのではないかと思います。
1-4.数十年先を見据えた投資であり、安定感がある
1990年代初頭に起きたバブル経済の崩壊で、日本の土地の相場は一気に暴落しました。しかし、その後の地価の推移を見ると比較的安定しており、現在都心部では上昇傾向、地方都市でも一部では価格の下げ止まりや上昇の動き すら見られます。
また、近年起こった経済上の大きな出来事といえば、サブプライムローンの崩壊や、リーマン・ショックです。いずれも為替相場や株式市場に大きな影響を与えて、大損害を被って市場から退場した投資家も多くいました。ちなみに、そんな時であっても不動産価格の極端な変動は起こっておらず、開発計画や鉄道の開通といった情報をチェックしていれば、ある程度先の見通しを立てやすいものでした。
この傾向は2020年に起きた「コロナショック」でも同様です。三大都市圏であっても地価の下落は免れませんでしたが、同年の後半には下げ止まって おり、不動産の需要が底堅く不況にも強いことが改めて示されました。
不動産投資は5年後、10年後、さらには、数十年先を見据えて行うものです、他方、株やFXは、ある意味、宝くじやギャンブルのような魅力とリスクがあるといえます。
そう考えると、確実に利益を上げていきたいという人にとっては、事業経営に近い不動産投資の方が、安定感のある魅力的な投資なのではないでしょうか。確かに、不動産投資を始めるにあたり初期費用の心配があるかもしれませんが、不動産投資ローンがあるので自己資金もさほど必要ではありません。もちろん、若い年代の方でも始めることができます。
不動産投資とは、人脈を広げることができ、長期間安定した利益を得やすい投資方法なのです。コツコツと行う、この確実性の高さも不動産投資の「面白味」といえるのではないでしょうか。
2.不動産投資初心者が覚えておきたい基礎知識
意外なものも含めて不動産投資の「面白味」を知っていただいたうえで、不動産投資によく登場する代表的な用語の解説をします。これらの用語の意味を知っておくことで、不動産投資への理解が深まります。
2-1.キャピタルゲイン
キャピタルゲインは価格が変動する商品の売買をすることで発生する利益 のことです。2021年10月の岸田内閣発足時には、岸田総理がキャピタルゲインへの課税強化に言及 したことでにわかに注目を集めた「投資の利益」です。
不動産投資であれば、購入した物件が購入時よりも高く売れた時に発生するのがキャピタルゲインです。不動産は建物部分が時間の経過とともに劣化し資産価値が低下していくため一般的にはキャピタルゲインは発生しにくいのですが、土地の価格が上昇すると売却時に利益が出ることがあります。
不動産投資でキャピタルゲインを狙うのは本筋ではありませんが、あえてそれを狙うのであれば大都市圏の都心部や都心への交通アクセスに恵まれた立地条件の良い物件を狙うべきでしょう。
2-2.インカムゲイン
価格差を利用して狙う利益をキャピタルゲインと呼ぶのに対して、もっているだけで入ってくる配当や分配金などの利益のことをインカムゲインといいます。不動産投資では、家賃収入がインカムゲインに該当 します。
インカムゲインの魅力は、ほぼ不労所得であることです。株の配当や投資信託の分配金、不動産の家賃はいずれも持っているだけで入ってくる利益であって、「もっておく」以外にすることはあまりありません。不動産の場合は物件の管理や入居者の募集などを行う必要がありますが、こうした業務も管理会社に委託することができるので、家賃収入も限りなく不労所得に近いものであるといえます。
2-3.レバレッジ
レバレッジを日本語に訳すと「てこの原理」です。投資の世界でのレバレッジとは、少ない資金で大きな運用ができること を指します。先物取引やFXにはレバレッジがあるので、手持ち資金を証拠金として預け入れて数倍、数十倍の規模の運用ができます。
不動産投資にもレバレッジがあります。自己資金として物件価格の一部が必要になりますが、それ以外の資金は金融機関からの融資で調達することができます。だからといって家賃収入が自己資金分しか入らないわけではなく、満額がオーナーのものになります。実質的に自己資金だけで不動産経営をしていることになり、これを不動産投資のレバレッジ効果といいます。
2-4.利回り
利回りとは投資における年間の利益率のことです。100万円を投資して1年で105万円になったのであれば運用益は5万円なので、利回り5％です。不動産投資でも同様に利回りを算出しますが、不動産投資の場合は大きく分けて2つの利回りがあります。
1つは表面利回りで、単純に年間に得られる家賃収入の合計を初期投資額で割って求めます 。2つめの実質利回りは、年間の家賃収入から物件の維持費や税金、ローン返済分などを差し引いたオーナーの手残りで利益率を算出します。
言うまでもなく実質利回りのほうが不動産投資の実際の姿を表しているので、物件選びにおいては実質利回りを用いて入念に収支をシミュレーションするようにしましょう。
2-5.不動産投資を始めるベストタイミングは？
不動産投資には実に多くのノウハウがあります。物件選びや物件づくり、管理、運営、入居者への対応など、これらを横断的に理解しておくことが成功には欠かせません。それに加えて、不動産投資には始めるべき絶好のタイミングがあります。
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