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COLUMN

不動産投資コラム

古くても良いものはある!掘出物もある中古マンション投資の魅力とは

不動産投資をする人の中には、「新築の方が良いか、中古でも大丈夫か」と悩む人がいます。もちろん、新築に越したことはありませんが、必ずしも新築だから絶対に良いというわけではないです。

新築か中古かは、物件を選ぶ上での一つの要素に過ぎません。
中古にも良い物件は存在します。それは立地の良い物件です。

そこで今回の記事では、立地の観点から中古物件の魅力についてご紹介いたします。

築年数だけでは決められない物件選び

「新築か中古が良いか?」という議論は、ほとんど意味がありません。例えば、駅から徒歩1分の中古物件と、駅から徒歩15分の新築物件を比較すれば、駅から徒歩1分の中古物件の方が良い物件という判断ができます。

築年数は、投資物件を選ぶための1つの要素に過ぎず、それだけで物件の良し悪しが決まるわけではないのです。

新築か中古かの比較は、他の条件が全て同じであれば意味があります。ところが、不動産は立地を含めて条件が全く同じ物件というものは存在しません。

そのため、物件選びは中古物件でも立地などの様々な条件を考慮し、総合的に判断して検討することが必要になります。

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マンションは中古ほど立地が良い物件が多い

特にワンルームマンションのようなマンション系の物件は、中古ほど良い立地の物件もあるため、中古も含めて幅広く検討する必要があります。

マンションのような大規模な建物は建築するために広い敷地を要します。小さめのワンルームマンションであっても、100坪前後は必要です。40~60坪程度の戸建住宅の敷地と比較すると、一回り以上大きい土地がマンションには必要です。

しかもマンションのような高層の建物を建てるには、駅周辺のような容積率が高いエリアである必要があります。容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合のことを指し、容積率が大きければ大きいほど、高い建物を建てることができます。

規模が大きく、かつ容積率の高い土地というのは、戸建住宅の敷地と比較すると滅多に市場に出てきません。
マンションが建築可能な土地は、とても希少性の高いのです。

このため、駅前のような条件の良い場所にマンション用地が売りに出されると、すぐにマンションが建築されます。

マンションは、耐用年数の長い鉄筋コンクリートで建てられるため、50年近く建ち続けます。

そのため、一度、駅前の良い立地にマンションが建ってしまうと、その後そのエリアに建つ新築マンションは、少しずつ駅から離れた場所に物件が建つことになります。

このため、マンションは中古物件ほど良い場所に建っているというのは良くあることなのです。

築年数よりも立地が重要

投資物件を検討する際、良い立地の物件であれば、中古であっても積極的に検討すべきです。良い立地の物件は賃料もなかなか下がらず、また空室率も低い傾向にあります。

建物は築年数が古くなれば価値が落ちますが、立地については年数が経っても価値が落ちません。

また、建物についてはリフォームによってバリューアップが可能ですが、立地については個人の力ではバリューアップのしようがありません。

物件を選ぶ際、後から修正の効かない立地に関しては、築年数よりも優先度を高くすべきです。

そのため、物件選びにおいては、築年数にこだわり過ぎることは得策ではないということになります。まずはしっかりと立地の良い物件を選別し、その中で似たような物件があれば、築年数の新しい物件を選ぶというのが正しい順番です。

まとめ

以上、立地の観点から中古物件の魅力について見てきました。中古物件であっても、立地の良い場所に建っている物件は多く、そのような物件は大いに検討すべきです。立地は、後から修正できないということを認識した上で物件を選ぶようにしましょう。

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