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COLUMN

不動産投資コラム

人気の賃貸物件と不人気の賃貸物件にはどのような違いがあるのか?

不動産投資では、注意すべきリスクがいろいろあります。特に気をつけなければならないのは、空室の発生とそれによる収益の悪化です。そのため、不動産購入のタイミングは、投資対象の不動産が本当に賃貸市場において、「人気を集める物件なのかどうか」を、しっかりと見極められなければなりません。そこで、今回は東京の賃貸市場で最近、人気を集めている物件と不人気の物件の違いについて解説します。

不動産投資のリスクとして、空室の問題や空室率の上昇について

まず、不動産投資の空室リスクについて考えてみましょう。基本的に不動産投資は、購入した不動産が値上がりすることによる売却益(キャピタルゲイン)を得るか、毎月の家賃収入(インカムゲイン)を得るかを目的に行われます。しかし、空室が多く発生してしまうと、そのいずれも獲得することができません。

空室ですから、家賃収入が手に入らないことは当然です。家賃収入以外にも空室が多く発生するような不動産は収益性が低いので、買い手がなかなか見つからず、見つかったとしても安く買いたたかれてしまう傾向といえます。また、多くの投資家は購入不動産を担保に金融機関でローンを組み、不動産を購入することが一般的です。不動産ローンの返済には、家賃収入を充当しますが、空室が発生すると、そうした返済ができなくなります。

家賃収入で賄いきれなければ、その分は貯蓄を切り崩したり、会社からの給与を充当したりするしかありません。しかし、最悪の場合、不動産を売却しても不足分の借金が残り、自己破産せざるを得ない状況にまで追い込まれるかもしれません。自己破産にはならなくても、想定以上に財産を減らしたり、ファイナンシャルプランが大きく狂ってしまったりするケースはよくあるのです。

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人気物件と比較した不人気物件の特徴

上記のような空室のリスクを避けるため、人気物件と不人気物件の特徴をしっかりと把握しておきましょう。まず、交通の利便性が重要です。1990年代のような住宅需要に対して供給が追いついていないころは、都心から遠い郊外の物件や最寄り駅から距離のある物件でも借り手がつきました。しかし、2000年前後から大手企業の工場群が人件費の安いアジアなどの国々移転してしまいます。

それらの跡地がマンション用地として再開発が行われて、都心部の駅近エリアで住宅が大量に供給されるようになったのです。近年は駅から徒歩10分以上の物件は賃貸市場で敬遠されがちです。また、設備も重要です。トイレ、バスタブ、洗面の3つが同じスペースにある3点ユニットバスは、使い勝手が悪く、衛生面を気にする人もいて、3点ユニットバスの物件は敬遠される傾向にあります。

こうした物件を購入する場合は、リフォームを前提に今後の収益見通しを検討することが必要です。また、和室は賃貸市場であまり好ましく思われていません。検索時に和室をNGの条件に入れて物件を探す人たちもたくさんいます。和室が絶対にダメというわけではありませんが、単身者向けの賃貸物件を購入する場合は、和室を避けるのが賢明です。

なお、管理や運用に課題がある場合も、不人気物件になってしまいます。清掃が行き届いておらず、共用スペースが汚れていると、入居者がなかなかつきません。周辺の競合物件と比較して、家賃が著しく高いものもダメです。

不人気物件でも空室率を減らす工夫は可能

自分の物件が不人気になってしまったり、不人気になりやすい物件を購入してしまったりすることもあるでしょう。また、ポテンシャルは高いのに、なかなか借り手がつかない場合などは対策が必要になります。まず、重要なことは内見時の工夫です。簡単にできることとして、玄関にウェルカムプレートをあしらえるだけでも随分と印象は変わります。

共用スペースは掃除を丁寧に行いましょう。観葉植物を置くなどの演出も印象を良くするうえで効果的です。ちょっとした工夫でイメージアップはできます。また、設備が古くなっている場合には、思い切ってリフォームすることを検討しましょう。3点式ユニットバスの場合、思い切って、バスタブをなくし、トイレとシャワー室が完全に区切られるタイプに交換してみるのもひとつの方法です。

備え付け冷蔵庫の部屋の場合は、高性能なものに交換しておくだけでも人気が上がることが期待できます。いろいろ試してみて、どうしても借り手がつかない場合は売却してしまうしかありませんが、売却する前にできることもたくさんあるのです。保有する物件の人気が落ちてきていると思ったら、できる限り試してみてください。

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