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COLUMN

不動産投資コラム

都心の不動産と地方の不動産、それぞれのメリットを探る

2012年末に誕生した安倍政権の金融・経済政策や、2013年夏に決定した2020年東京オリンピック開催など日本の経済発展が期待されています。さらに、日銀のゼロ金利政策などに伴う円安傾向とアジア経済の発展などを背景とするインバウンド(外国人旅客数)の増加などさまざまです。これまで日本国内の不動産価格は上昇してきました。また、こうした地価上昇の果実は、これまで東京都心部に集中していました。しかし、近年ではインバウンドが地方に波及し、インフラ開発などの影響もあって、地方の一部の地域で不動産価格が大きく上昇しています。

こうした状況下で迷うのが、不動産投資をする場合に、都心と地方のどちらが良いのかということです。不動産価格は上昇傾向にありましたが、少子高齢化が急速に進む日本では、住宅地としての不動産の需要低減は避けられず、不動産価格への影響が懸念されています。

人口が流出している地方では、その影響が顕著なものになると考えられています。一方、都心の不動産は値上がりが激しく、「高額過ぎて手が出せない」「投資利回りが低い」といった問題が出てきているのです。そこで、今回はできる限り具体的に、都心と地方どちらの不動産がおすすめなのか、それぞれのメリットについて解説します。

首都圏に向かう人口

地方の不動産に投資を行ううえで、一番の不安は人口流出や過疎化の進展でしょう。地方の過疎化は急速に進んでおり、過疎地域に指定されている地域では、過疎化のみならず高齢化も重なっています。そうした地域では財政が悪化して、インフラ設備が老朽化しやすく商業施設の撤退などが起こりやすい傾向です。そのため、日常生活がしにくく結果的に、さらなる過疎化が進むという負のスパイラルに陥ります。当然、需要が減るので不動産価格も下がります。

地方で減少した人口が向かう先は、東京を始めとする3大都市圏です。例えば、総務省が発表した2017年の人口移動報告によれば、2017年の東京23区への転入超過数は6万1,158人であり、2016年の5万8,207人と比べると、転入超過数は約5%も増えています。特に再開発が進む臨海部や都心への流入が顕著です。人口増加は不動産需要を高めるため、東京都内や首都圏の不動産の好調を裏付ける好材料です。

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地方の狙い目は観光地

人口動態で判断すると、将来性に疑問がつく地方不動産ですが、必ずしもすべての地方不動産が投資に値しないというわけではありません。そもそも、地方の不動産は、都心の不動産と比較して価格が安く、都心の不動産と比較して利回りが高いという魅力があります。満室時の想定利回りが10%以上という物件もあり、良い不動産さえ見つけることができれば、高いリターンが得られるので、投資を検討する余地は十分にあるといえます。

例えば、有望と考えられる不動産の一つが、人気の高い観光地でしょう。2018年3月に発表された公示地価では、北海道のニセコエリアが、全国でもトップクラスの上昇幅を記録しました。このエリアは、スキーリゾートしてアジアの富裕層からの人気が高く、観光業の成長を背景とした別荘地の売れ行きが好調です。

今後も順調にインバウンドが伸びると、ニセコのようなエリアが他の地域にも登場する可能性があります。例えば、アジア各国への玄関口の役割を果たしている福岡市などもその一つで、人口増加が続いているエリアです。地方でも上昇が見込めそうな地域は不動産投資の対象として検討する価値があります。

都心不動産の魅力と注意点

もちろん、人口増加が続く都心の不動産は投資対象として魅力的ですが、すべての不動産が投資対象として優れているわけではありません。まず、都内の不動産でも最寄り駅からの距離が遠く、交通の便が悪い物件や建物、設備が古くて、再建築が難しいような物件は避けたほうが無難です。東京都心部で、山手線の内側のエリアでも、主要路線へのアクセスが良くない物件は存在します。

そうしたエリアの不動産は、購入価格が高い割には、希望通りの家賃収入を得られず、期待したほどの利回りが出ない可能性があります。旺盛な需要から価格が高騰し、都心では優良物件を見つけるのが難しくなっています。物件のロケーションとターゲット層をしっかりと定めて、それにマッチした条件やロケーションの物件を選んで、都心の不動産、地方の不動産のメリットが得られるようにしましょう。

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