REISM[リズム]

Now Loading...
 
COLUMN

不動産投資コラム

2018年 経済動向で読み解く東京の不動産市場

安倍政権が推進する経済・金融政策「アベノミクス」の効果から、国内の失業率は低下、新卒採用などが増加するなど、国内経済は全般的に好調を維持しています。これに伴い、不動産市場も活況ですが、果たして2018年もこの状態は続くのでしょうか。不動産投資では、経済動向を読み解いて将来を見据えた事業展開が重要です。今後の不動産市場のトレンドを押さえておきましょう。

賃上げと耐久財消費は

好調な米国経済と円安の進展などから、国内企業の業績は大企業を中心に好調です。日経平均株価は2017年9月に2万円台に突入し、2018年1月には2万4,000円台を突破しました。その後、3月上旬時点でも2万1,000円台を割っていません。

ただ、長引いたデフレに対する懸念は強く、多くの企業が社員の賃上に消極的です。これは多くの国民にとってストレスになっているようで、先の衆院選では「企業の内部留保に課税する」などという公約を掲げる政党まで現れました。

安倍総理は2017年10月、経済界に対して「賃上げは、もはや企業に対する社会的要請」として3%の賃上げを求めました。経団連もこれに応じる方針で、2018年の春闘ではいよいよ賃金上昇が実現し、家計にもようやく恩恵が及びそうです。

家計に余裕が生まれると、これまで買い控えていた耐久消費財の需要が高まるでしょう。折しも、2009年ごろにエコカー減税や家電エコポイント制度を利用して、お得に購入したクルマやテレビの買い換え時期が到来します。2019年10月には、消費税率の引き上げが予定されていることもあり、買い換えの需要をさらに後押しするでしょう。大きなお金が動けば、景気に好循環をもたらします。

米国経済の行方

トランプ米大統領が推進する法人税と所得税の大型減税は、米国経済に大きなプラスとなるでしょう。法人税率が35%から21%に下がることで、先行投資は増えることが予想されます。従来から個人消費の高い米国人にとって、家計に余裕ができることで、さらに消費活動が活発になることが考えられます。

米国経済が強くなると、為替相場でも「ドル高・円安」が進み、日本製品の輸出が好調になるでしょう。ただし、国内景気の好調さを受けて、FRB(連邦準備制度理事会)は緩やかな利上げを表明しています。米国の金利が利上げられると、為替相場は円高ドル安になる可能性があります。しかし、「アメリカファースト」を掲げ、選挙に勝ったトランプ大統領が景気後退を許すとは考えにくく、米国経済は当面、安心して推移すると考えて差し支えないでしょう。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら

新築マンションは高値でも都心で好調か

日本を取り巻く国際的な環境や国内状況を踏まえ、2018年の国内経済も、前年に引き続き、好調が続くとみて良さそうです。それでは、こうした経済の好調さが、東京の不動産市場にはどのような影響を与えるのでしょうか。

新築マンションは、やはり、郊外よりも都心が好調です。渋谷や品川などの再開発エリアを中心に、大規模に供給されています。実需、投資の両面で、物件の購入は進むでしょう。都心回帰の傾向や職住近接を求めるトレンドは、今後も継続すると予想されます。このところ、建築資材の高騰と地価の上昇から、新築物件の価格は空前の高値となっていますが、高価格を理由に、需要が急速に冷え込むことはなさそうです。

中古住宅も堅調

2017年の中古マンション市場は非常に好調でした。1㎡あたりの成約単価は、増加基調にありました。この動きは経済環境に変化がない限り、2018年も続くことが予想されます。

そして、中古物件市場の活性化を目的に、今年4月から「インスペクション説明義務化」と「安心R住宅」の制度が始まります。これにより、これまの「新築志向」「築浅志向」から、「安心志向」へと消費者の心理が変化すれば、不動産会社やポータルサイトの広告手法も、それに合わせたものに変化すると予想されます。

さて、2018年の不動産市場にとって、基本的に悪い要素はあまりないといえそうです。ただ、ひとつだけ動向を注視すべきなのは、北朝鮮問題かもしれません。平昌オリンピックを契機に、北朝鮮を取り巻く状況が大きく変わる可能性もでてきています。

今のところ、日本は従来のスタンスを変更しないとしていますが、米国や韓国に大きな変化が生まれたときに、これまでどおりでいるかどうかはわかりません。もし、有事となり、日本にミサイルが飛んでくるようなことがあれば、東京の不動産市場にも大きな影響があると考えられます。

東日本大震災のとき、一部で見られたように、外国人の所有者が逃げ出して混乱が起きることも考えられます。そういうリスクも織り込んだうえで、これからの不動産投資のあり方は考えるようにするべきです。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら