REISM[リズム]

Now Loading...
 
COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資の新築と中古? どっちがいいの? 中古の優れている理由

購入する物件を、新築にするか中古にするかで悩む投資家の方は多いでしょう。中古と言っても耐用年数を過ぎたような古い物件ではなく、ここは築10年以内のものを比較対象としますが、どちらが有利なのかを考えてみましょう。新築物件は相場よりも高い賃料を出せる「新築プレミアム」がキーワードとなります。

新築物件は購入費が高く、経年で家賃減額を余儀なくされる

まず、新築の定義です。完成後1年未満、かつ未入居であることです。いくらピカピカでも、1日でも人が住んでしまえば、それは中古物件になります。

住まいに対して日本人は、「新築志向が強い」と、以前から言われてきました。それが「新築プレミアム」なるものを引き起こしているという指摘があります。新築時、本来の相場価格を超えて値がつけられることです。そのため、数年経つと、ガクンと値が下がってしまうのです。5,000万円で購入した新築物件も、数年で4,000万~4,500万円まで値が落ちてしまいます。言い換えると、それだけ新築は高めに価格が設定されているというわけです。

ここ数年、都心部の地価は上昇し、建築資材も高騰しています。ある不動産専門家は、「今、新築を買うというのは、ここ何十年のスパンの中で、最も高い買い物をしていると言わざるをえない」との見方を示しています。自宅のために高いお金を出して新築を求める気持ちは、わからなくもありません。しかし、本当にそこまで無理をする必要はあるのだろうかという気持ちも心のどこかにあります。

「新築プレミアム」は賃貸の世界でもあります。つまり、新築で貸し出したときには、強気の家賃設定ができても、1人目が退去してしまう3年目あたりで、価格を下げざるを得なくなるというものです。

新築は売却価格の下落で、債務超過の可能性も

こうした状況を踏まえ、ここで、2,000万円の新築物件(自己資金200万円、ローン1,800万円)を購入し、5年目が終わった時点で物件を売却するときの損得について考えてみます。2年目までのネット収入は110万円、3年目から90万円、キャップレート(利回り実績)は8%としましょう。5年目が終わった時点で販売するとき、価格はネット収入をキャップレート(利回り実績)で割ったものになりますので、90万円÷8%=1125万円となります。

この間、家賃のネット収入は110万円×2+90万円×3=490万円。売却価格の1,125万円に490万円を足しても1,615万円となり、購入価格の2,000万円には、385万円届かない結果となりました。

また、ローン金利が3.5%だとすると、売却時のローン残高は約1,615万円となります。売却価格は1,125万円ですので、この時点で、490万円の債務超過が出ています。この490万円を別口から用意しないと、銀行からは融資を受けられません。得られた家賃をまるまる残していてもプラスマイナス0という結果でした。

このように、新築プレミアムによる家賃収入の減少は、売却時に大きく影響するということがお分かりいただけたでしょうか。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら

中古は安定した賃料収入、物件次第では、価格が購入時上回ることも

一方、中古の場合、新築プレミアムがないため、家賃設定が購入後2、3年で下落することはありません。購入価格が1,200万円、年間の家賃収入を90万円とすると、5年後も90万円と予想されます。売却価格は90万円÷8%=1,125万円になりますので、家賃収入合計を加えると、1,125万円+450万円=1,575万円で購入価格を上回ることになります。

購入価格1,200万円のうち銀行から1,000万円を上述のケースと同じく金利3.5%、30年で借りた場合の5年後の残債は約900万円です。売却価格から残債を差し引くと、1,125万円-900万円=225万円の黒字となります。

また、市場の変化で、購入時よりも販売価格が上がることがあります。キャップレートが8%から7%になると、売却価格は90万円÷7%=1,285万円になり、購入価格よりも85万円も高く売れるのです。

狙い目はリノベ物件

このようなシミュレーションしてみると、新築よりも中古物件はお得になるということがわかります。ただ、ここで注意すべきは、物件が古すぎないということです。あまりに古すぎると、高い家賃設定が無理になります。

そこで狙い目となるのが、リノベーション済みの物件です。築年数は経っていても、リノベーションで新築同様になっている物件ならば、家賃を下げなくても大丈夫です。最近は若者に人気もあります。ぜひ検討されてみてはいかがでしょうか。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら