REISM[リズム]

Now Loading...
 
COLUMN

不動産投資コラム

23区内の一棟物件と区分所有、区分所有が優れている点とは

不動産投資をはじめるには、マンションやアパートを一棟ごと購入するのか、それとも区分所有としてマンションを一室から購入するのか、投資物件の規模を決める必要があります。一棟物件と区分所有のそれぞれに運用手法が確立されており、メリットもデメリットも存在します。今回は区分所有の不動産投資が投資として有利になるケースをみていきましょう。

一棟物件に投資する場合の特徴

アパートやマンションなど建物一棟を購入して運営していく一棟物件の優位性として、土地ごと購入するため、資産としての担保価値が高く維持されるという点が挙げられます。担保価値が高いということは、売却時のリスクが低いだけではなく、金融機関からの評価も高まり、融資が受けやすくなります。

区分所有の場合は1部屋を購入するだけであり、物件価格には土地の評価はわずかしか含まれていません。しかし、一棟物件であれば、敷地である土地もすべて自分の資産になり、土地の所有権も担保として評価されます。

しかし、投資規模が大きくなることから、購入価格が高いというデメリットがあります。23区内の駅に近い物件であれば1億円未満で購入できる一棟マンションの数は少ないでしょう。また、好立地の一棟マンションの場合、都市部などではさらに莫大な資金が必要となることが予測されます。個人としては手が出しにくいのが実情です。

よほど資金的に余裕があれば、東京都内などの都心部の好立地に一棟物件を所有することも可能かもしれません。しかし、資金的な面から考えた場合、個人による23区内の駅近での不動産投資では、新築物件でも中古物件でも区分所有物件を中心に考えるのが現実的といえるでしょう。

区分所有物件に投資する場合の特徴

区分所有物件の最大の特徴は、一棟マンションよりも少ない資金から不動産投資をはじめられることです。購入価格の大半が物件の評価額になりますので、築年数による資産価値の低下は避けられません。しかし、物件価格の総額が少ないことに加え、ローンを組んだときの建物部分の比率が高いことから、減価償却費を大きく経費計上できるメリットがあります。

また、建物ごと購入する一棟マンション投資ではどうしても選択肢が少なくなります。しかし、区分マンションは多様なマンションの中から一部屋を購入しますので、投資先の選択肢は、一棟マンションとは比較にならないほど幅広くなるでしょう。

「立地が駅から徒歩5分以内である」「部屋のフロアが10階以上である」「価格が1,500万以下である」「設備が充実している」など、さまざまな条件の物件が不動産市場に出回っています。そのなかから自分の目指す運営方針や予算に合わせて物件を自由に選ぶことが可能です。一棟マンションよりも購入価格が低いことから、融資を受ける金額も減らすことができます。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら

初心者やサラリーマンに向いている不動産投資とは?

一棟マンションは購入金額が高いだけに一般的なサラリーマンの個人投資家にとってはハードルの高い投資となるでしょう。また、運営上の手間もかかります。良く言えば裁量の自由度が高いため、利益を拡大する余地があります。悪くいえば運営が面倒で時間をかける必要があると言えるでしょう。

対して区分マンションは低予算から投資を始められ、駅近くなど立地が良く高い賃貸需要が見込める物件への投資がしやすくなります。その分収益性はある程度限られており、運営に個人の裁量を挟む余地は少なくなっています。

本格的に投資で生計を立てていきたい人ならば、将来的に一棟マンションの投資を目指してみるのもよいでしょう。しかし、サラリーマンが「生活に余裕を生むために副業をしたい」「将来の年金代わりに投資を若いころから始めたい」というのであれば、まずは区分所有から始めるのがリスクも手間も少なく始めやすいでしょう。

>> 満足度97%!【無料】リノベーション・不動産投資セミナーの予約はこちら