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COLUMN

不動産投資コラム

不動産へ気軽に投資! J-REITとはなんだろう

日本の不動産投資信託「Jリート」をご存じでしょうか。実物不動産を購入して運用する一般的な不動産投資とは異なり、投資家から集めた資金で、オフィスビルや賃貸住宅など複数の不動産を取得、運用し、収益から分配金を投資家に還元するというものです。少額から気軽に投資できる点が最大のメリットですが、今回はもう少し詳しくみてみましょう。

Jリートの仕組みと特徴

Jリートは、投資家から集めた資金を不動産に投資して、収益を投資家に分配するために「投資法人」という形態を取ります。ただし、資産運用や資産管理は外部の会社に委託することが義務付けられています。通常、投資法人の業務は、投資先を選定し、テナントの募集や契約を行う資産運用会社、投資法人の保有する資産の保管を行う資産保管会社(信託銀行など)、会計帳簿の作成や納税などの一般事務を行う事務受託会社の3つの会社によって行われています。

一般社団法人「不動産証券化協会」によると、用途別でみた保有物件(2017年11月末時点)は多い順に、オフィス(43.8%)、商業施設(18.9%)、住宅(15.5%)、物流施設(13.3%)、ホテル(6.8%)、ヘルスケア(0.7%)、その他(1.0%)となっています。Jリートはこれらから得た賃料収入や売却益を、投資家に分配金、解約金として還元します。不動産というよりも、不動産を投資対象とする金融商品というほうが合っているのかもしれません。

Jリートは2017年10月末月現在で59銘柄が東京証券取引所に上場、時価総額は約11.2兆円に上ります。Jリート全体の年間平均予想分配金を投資額で割った分配金利回りは、2017年10月は4.26%となりました。100万円を投資したら、分配金が4万2,600円もらえる計算です。2014年末から翌2015年初頭は3%程度と低水準だった分配利回りも、このところ上昇基調にあります。一般的に不動産投資で目標とされている利回りは6%程度ですから、それと比較するとJリートの収益性は小さいと言えそうです。

Jリートは賃料収入が主な収益なので基本的に安定していますが、物件の種類によっては景気変動の影響を受けるので、自分が投資するJリートはどのようなポートフォリオを組んでいるのか、注意するようにしましょう。オフィスビルの賃料や稼働率は景気に左右されやすいですが、住居などのマンションはさほど影響を受けません。

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Jリートのメリット・デメリット

先述した通りJリートの最大のメリットは、数万円から数十万円程度の資金でも複数の不動産に分散投資できるところでしょう。少ない資金でも投資リスクを分散できることになります。また、運用も自ら行うのではなく、専門家にお願いするので、時間や手間を取りません。

また、Jリートは租税特別措置法に基づき、配当が可能な利益の90%以上を分配すると損金として計上できるので、利益の大部分を分配金として投資家に支払い、法人税を実質的に無税する処理をしているケースが多いのです。年に2回程度の分配金も、安定して支払われる点も、投資家にとっては大きな魅力です。

このほか、実物不動産は価格が高いため換金性と流動性が悪いとされますが、Jリートは証券取引所に上場しているため、株式のようにいつでも売買できます。透明性確保や投資家保護の観点から、運用資産の内容や投資法人・運用会社についての情報も、各銘柄の公式サイトに詳しく掲載されており、情報収集はしやすいと言えるでしょう。将来の予測や分析は困難かもしれませんが、過去の実績は大いに参考になるはずです。

デメリットとしては、実物不動産投資が、金融機関からの借り入れを利用してレバレッジを効かせた投資ができるのに対して、Jリートではできないということでしょう。株などの金融商品に近いので、賃貸物件の経営者としてビジネスの面白さを味わいたいという人には、物足りないかもしれません。

信用リスクには注意を

過去には経営破綻したJリートもあります。「ニューシティ・レジデンス投資法人」は2008年、民事再生法を申請し、Jリート初の倒産として当時は大きな話題となりました。その負債額も約1,123億円と巨額でした。サブプライム・ローンの問題に端を発した金融市場の混乱で、不動産業界も大きな影響を受けていた時期です。金融市場は何が起こるか分かりませんから、こうした信用リスクには注意が必要です。

また不動産が投資対象である以上、Jリートも自然災害や戦争、テロなどの物理的破損リスクは避けられません。投資である以上、当然ですが元本や分配金の保証もありません。このように、Jリートは実物の不動産投資とは異なる面が多くあります。Jリートに投資する場合は、その特性をよく理解した上で始めるようにしましょう。

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