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COLUMN

不動産投資コラム

間違いがあってはならない不動産投資でこれは押さえておこう!都心の中古区分が安定している理由

一般に、収益用不動産は金額の大きな買い物となります。それだけに、候補となるエリアや物件を入念に検討し、不動産購入で手痛い失敗とならないように心掛けたいものです。

さまざまな投資手法がある中で、都心の中古区分物件への投資が注目される最大の理由は、ファンダメンタルがしっかりしている点です。すなわち、安定して収益を上げられる基礎条件がそろっているのです。

特に重要な基礎条件となる「不動産価値」と「人口」という2つの要因に着目しながら、都心の中古区分投資の魅力に迫ってみましょう。

価値減少カーブを意識する

不動産の価格は、大きく分けて土地と建物から構成されています。土地の価格については、相場変動はあるものの、基本的には将来にわたって使用できるものとして減価が生じません。これに対して、建物の価格は、経年劣化に伴って減価が生じることになります。

企業会計や税金計算でも、建物の取得価額に対しては減価償却計算が行われ、一定のルールにしたがって毎期の費用が計上されます。通常、建物の減価償却は省令で定められた法定耐用年数にしたがい、毎期均等に費用化する定額法という計算方法が採用されます。

しかし、建物の実勢価格は上記の定額法のように直線的な低下とはなりません。一般的には、新築時の価格がピークとなり、最初に入居が発生した時点がもっとも資産価値が低下する幅が大きくなります。つまり、購入者からは「新築か中古か」ということが重視される傾向があるのです。

特に日本では新築が好まれる傾向があるため、こうした特徴が顕著になります。その後、経年にしたがって物件価格は低下しますが、当初に比べると緩やかな低下にとどまります。都心の物件であれば、中古でも一定の需要が存在し続けるため、長年にわたり価値が維持されます。

このような特徴を考慮すると、ある程度価格が下がった中古物件を購入すれば、その後の価値低下のリスクを低く抑えられることがわかります。

東京の人口推移はどうなっているのか

人口は地価や不動産価格に大きく影響を与える要素となります。日本の人口が減少傾向にあることは知られていますが、逆に、都心部の人口は増加傾向にあることはご存じでしょうか。

人口統計にはいくつかの種類がありますが、代表的なものとして、5年ごとに実施される総務省統計局が公表する「国勢調査」が挙げられます。2010年の国勢調査から直近の2015年まで、大まかな人口推移の傾向を確認してみましょう。

2010年から2015年までの5年間で、全国の人口は1億2,805万人から1億2,709万人と96万人の減少となっています。これに対して、東京都では1,315万人から1,351万人(36万人増)、神奈川県は904万人から912万人(8万人増)、埼玉県は719万人から726万人(7万人増)、千葉県は621万人から622万人(1万人増)へと増加しています。

つまり、日本の人口は減少傾向にあるものの、地方から首都圏に人口が集中していることがわかります。東京一極集中の緩和策なども検討されていますが、人口減少期における地方から都心部への集中は、大きな流れとして把握しておきたいところです。

このような人口推移は実際に地価にも影響しています。さらに、同じ首都圏であっても、より都心に近い方が地価の上昇率が高いという傾向も見られます。東京都財務局が2017年9月に公表した「平成29年 東京都基準地価格の概要」によると、2017年の東京都全体の基準地価格は前年比1.8%のプラス、23区に限ると3.3%のプラスになっています。2016年の基準地価格も、東京都全体が1.5%のプラスに対して、23区が2.7%のプラスでした。2016年と比べて、2017年はより23区の上昇率がアップしています。

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価値減少カーブや人口推移から言えることは?

不動産経営では投資のリスクを最小限に抑えることが大切です。そうした意味では、価値低下が緩やかな中古物件はおすすめの投資対象と考えられます。特に、中古の区分所有マンションは、木造のアパートや戸建て物件と比較しても、耐用年数が長い点で安心感があります。

対象エリアとしては、物件価格に影響を与える地価のことを考えると、都心部がもっとも物件価格の下振れリスクが低いエリアと考えられます。これらの点を勘案すると、都心の中古区分投資は総合評価が高い投資方法といえるのではないでしょうか。

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