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COLUMN

不動産投資コラム

世界を見渡しても、東京ほど魅力のある不動産市場はないかも。東京不動産のポテンシャル

まことしやかにささやかれる「2020年問題」。オリンピック終了後に東京の不動産価格が暴落することへの危惧を表わした言葉です。はたして前評判を乗り越えて、堅調さを維持できるのでしょうか。歴史を振り返り世界を見渡すと、多くの可能性を秘めていることがわかります。

首都圏を中心に上昇する不動産価格

東京を含む首都圏の不動産価格は堅調に推移しています。国土交通省の2017年「全国の地価動向」によると、住宅地における公示地価の全国平均は9年続いた下落からようやく上昇に転じました。三大都市圏は2014年から4年連続で上がり続けています。

住宅価格は全国的に上昇傾向にあります。同省の「不動産価格指数の公表」によると、2017年4月時点での全国の住宅総合価格指数は29ヵ月連続で前年同月を上回りました。

背景として、戦後2番目の長さとなる景気回復が挙げられます。2012年12月から始まったGDPや就業者数などの経費指標の伸びは、第2次安倍内閣が発足時から取り組んでいる量的緩和、いわゆるアベノミクスに端を発するものだと考えられます。地価上昇も、その恩恵を受けた結果といえるでしょう。

オリンピック後に地価は下がるという説は本当なのか

現在の不動産価格の上昇には、東京オリンピックが開催される2020年ころにピリオドが打たれるのではないかという意見があります。オリンピック景気は需要の先取りであり、終了後は需要不足と供給過剰のダブルパンチによって市場が崩壊するという悲観論です。

今の相場がオリンピック特需によるものだとすれば、不動産価格が上昇するのは開催地決定後のはずです。2020年オリンピックの開催地が東京に決まったのは2013年の9月。前述の住宅総合価格指数は2013年3月ころから底打ちの様相を呈しています。国策を背景とした景気回復による上昇とみるのが自然です。閉会後に地価が下がるという説は説得力を欠くかもしれません。

量的緩和の金看板といえば、日本銀行のインフレターゲット。物価が上昇するまで、とことん資金供給やゼロ金利・マイナス金利などの緩和を続ける政策です。金利が低い時期には融資を受けて買うことが多い不動産価格が上がりやすく、活発な取引をうながす要因となっています。さらに物価上昇が安定的になり、緩和政策が終わったとしても、物価と不動産価格は連動しやすいもの。まだ価格上昇は続く可能性があります。

不動産価格上昇は日本の基礎的な経済環境と政策を原因としており、オリンピック後に崩壊するという説は短絡的かもしれません。

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各国主要都市の中でも優等生!東京の不動産利回りと経済指標

投資利回りという観点からみても、東京の不動産は割安といえる水準です。みずほ総合研究所の「リサーチTODAY」(2016年7月15日)によると、利回りを表す指標の1つであるイールドギャップの世界7都市における比較が掲載されています。2016年、東京はフランクフルトと上海に次ぐ3位。香港・ロンドン・シンガポール・ニューヨークに大差をつけています。上海は価格の上昇がはげしいので、いずれ逆転するかもしれません。

経済の基礎的状況からみても、東京にははかりしれない可能性があります。人口は世界でも突出して多く、これからも増える見込みです。世界的コンサルティングファームPwCによると、都市のGDPにあたるGRPは2008年に東京が1位、2025年時点でも維持していると予想されています。

何よりも東京の魅力を表しているのは、イギリスの情報誌「MONOCLE」の世界の住みやすい都市ランキングでしょう。治安や人々のマナーの良さが好感され、3年連続1位となっています。

東京の不動産にはまだ伸びしろがある

東京の不動産価格は上昇傾向にありますが、世界の主要都市と比べるとまだ割安といえます。2020年のオリンピック終了後も上昇を維持する可能性は十分です。経済状況や都市としての魅力からしても、高いポテンシャルを持っていると言えるかもしれません。

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