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COLUMN

不動産投資コラム

リノベーション×不動産投資が長期的にあなたの資産形成を安定させる理由とは

2017年9月、日本初の民間分譲マンションと言われる「四谷コーポラス」の建て替え事業が開始されました。1956年に竣工された築60年のレトロマンションに特別な思い入れを持つ人も多いようです。

中古マンションは、購入するにも、賃借するにも、コストパフォーマンスに優れた物件と言えますが、それに加えて、リノベーションが施されたレトロマンションに住みたいというファン層が多いのも魅力です。今回は、「リノベーション×中古区分投資」の利点について紹介していきます。

不動産投資には多くの手法がある

不動産投資と言っても、その手法は多岐にわたります。1棟もののアパートやマンション投資から、区分所有マンション、一戸建て住宅、シェアハウス、オフィスビル、商業テナントビル、駐車場、コインパーキングへの投資まで様々な種類があります。さらに、それぞれに対して新築投資か中古投資かという選択肢もあります。

また、収益物件の違いによって、投資対象としての特徴やメリット、デメリットも異なります。その中でも、中古マンションは、運用方法次第で安定した収入をもたらす投資資産としての可能性を秘めています。

区分のリノベーション投資法が有利な理由とは

中古マンション投資の大きなメリットとして、初期投資額を低く抑えられるという点が挙げられます。特に、中古の区分マンションを対象とすることで、新築と比較し利回りの高い、手頃な物件を見つけやすくなり、不動産投資の初心者やサラリーマン大家さんでも、リスクを限定しながら投資を行うことができます。

一般に、中古区分マンションは、設備も最新のものではなく、デザインも代わり映えしない物件が多いため、競争力という観点では弱い面があります。しかし、そうした物件にセンスの良いリノベーションを施すことができればどうでしょうか。他の中古物件と比べて一歩抜きんでた物件となり、格段に競争力を高めることができます。

仮に、デザイナーズ物件を新築するとなると、初期投資額は大きくなり、利回りは低くなりがちです。その点、中古区分マンションを安く購入して、魅力的なリノベーションが実施できれば、低価格で競争力の高い、収益性の高い投資物件に仕上げることが可能となります。まさに、この点こそが、区分のリノベーション投資法が有利な理由と言えるでしょう。

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不動産投資でのポイントは融資期間

一般的に、中古マンションの担保価値は高いとは言えませんが、都心部などの区分所有マンションであれば、比較的価値が安定しているため、担保価値という面で優位性があります。新築マンションを購入した場合には、経年による価値下落は大きいものの、中古で購入した場合には価値下落も緩慢となります。

融資においては、融資期間を長く設定できるとキャッシュフローの面で有利になります。例えば、木造の戸建物件投資を考えると、そもそも新築物件の法定耐用年数が22年と短いため、融資期間も長く設定することが困難になります。

これに対して、鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数は47年と長く、融資期間もそれに応じて長く設定できるという傾向があります。長期の融資を組むことができれば、毎月の返済金額は抑えられ、キャッシュフローの改善に寄与します。

高利回りを狙える「リノベーション×中古区分投資」は強力な投資法

物件購入費用に加えて、リノベーション費用に対する融資も受けられるなら、不動産投資のレバレッジをより高めることができます。つまり、リノベーションと中古区分の組み合わせにより、利回りを最大化することにつながります。

ただし、融資期間を長期に設定することは、元利金の総返済額を大きく増やす原因にもなります。無理のない範囲の期間を設定するというバランス感覚も財務戦略上は大切にしたいところです。

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