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COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資になぜ自己資金が必要なのか

不動産投資家で、物件購入の費用を現金で一括払いしたという方は少数派で、むしろ、ほとんどの方がローンを利用していると思います。ただ、ローンを利用するにしても、頭金なしのフルローンが組める方はわずかで、通常は、ある程度の自己資金を事前に用意する必要があります。どうして自己資金は必要になるのでしょうか。

ローンを組むには頭金が必要

ネット広告などで、「頭金ゼロでも収益物件が買えます」などといったキャッチコピーを時々見かけます。一昔前なら、そういうこともあったでしょう。日銀のマイナス金利政策がもたらした低金利のおかげで、現在でもそういう話があるかもしれません。

しかし、バブル期と大きく違うのは、金融機関の融資審査が、当時よりもはるかに厳しくなったということです。お金持ちが連帯保証人になってくれるなら話は別かもしれませんが、自己資金(貯金)がゼロなら、今はローン審査が通らないと思っておくべきなのです。

銀行は収益性だけでなく、人間性も見ている

物件の積算や収益性を極めて高く評価された場合は、頭金なしのフルローンが組めることもあります。ただし、そうした物件も、あなたの収入や勤務先などの「良さ」が求められることになります。

不動産投資では大抵の場合、ローンを組むことは避けて通れません。不動産投資ローンでは、物件の積算と収益性が重視されますが、金融機関はローンを組む相手の人間そのものもよく見ています。よく言われるのが「属性」と「人間性」です。

属性とは、年収や勤務先、勤続年数のほか、現在の借入金の状況などです。一般に医師や弁護士、公務員や大企業のサラリーマンなどは属性が良いとされています。逆に、自営業者は高い収入があったとしても、不安定な職業とみなされてしまうのです。

また、不動産投資は、他の金融商品とは大きく異なり、「賃貸事業の経営」というビジネスの面が強いので、結局、金融機関はそのビジネスを支援するために、融資を行うことになります。人間性を重視するのは、そのビジネスを行う「経営者」が信頼できなければ、お金は貸せないということなのです。

かつて「マネーの虎」というテレビ番組がありました。ビジネスを始めたい人が「虎」と呼ばれる年商“ウン”億円の5人の企業経営者にプレゼンし、それぞれの出資合計額が希望額に達したら「マネー成立」となります。届かなければ「ノーマネーでフィニッシュ」となるものでした。その番組では、ビジネスプランや将来のビジョンがしっかりしていても、自己資金が少ないことが分かると、すぐにツッコミを入れる「虎」がいました。「ビジネスを本気で考えているなら、なぜ今まで貯金もしていないのか」というのが、ツッコミの理由でしたが、この理屈は不動産投資ローンの審査にも当てはまるかもしれません。

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毎月コツコツ貯めることは銀行に認めてもらうための最低条件

美容院や理髪店、ラーメン屋、歯科医院、動物病院など、独立開業を目指す若者は、今でもたくさんいます。彼らの多くは、自分の目標のために、下積みに耐え、技術を磨きながら、開業資金をコツコツと貯めています。

月に3万円ずつ貯めても、1年間で36万円、5年経っても180万円にしかなりません。貯金は、口で言うほど簡単ではありません。しかし、金融機関は、あなたが用意した自己資金の量を評価する以上に、コツコツと努力を積み重ねてきたことを見ています。

マネーの「虎」たちも、「ノーマネー」に終わった出演者に対して、「小さなことからコツコツとやりなさい」とよく説教していました。これをひとつの才能と呼ぶならば、この才能こそが銀行と付き合うための「最低条件」なのかもしれません。

お金を貯めるのには一定の時間が必要です。人によってその時間は長くなることもあれば、短くて済む人もいるでしょう。この期間は投資に必要な自己資金を貯めるだけではなく、不動産投資に必要な知識を身につけるために必要な時間だと考えてみてはいかがでしょうか。きっとあなたの投資を成功に導いてくれるはずです。

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