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COLUMN

不動産投資コラム

一棟所有か区分所有か メリットとデメリット

物件を購入し、第三者に賃貸住宅として貸し出すことで家賃収入を得たり、売却益(キャピタルゲイン)を得たりする不動産投資は、マンションを一棟まるまる購入するのか、それともマンションの一室を購入するのか(区分所有)であり方が大きく異なります。それぞれのメリットとデメリットについて考えてみましょう。

区分は少額から始められる

区分所有の最大のメリットは、初期費用が少なくてすむことでしょう。最近、あるユーチューバーが都内の投資用マンションを購入する一部始終を動画で配信していましたが、1室を購入した彼は現金で1,000万円を支払っていました。これが一棟購入となると1億円はくだりません。

1,000万円も1億円も大きな金額に変わりはないのですが、本業が忙しいサラリーマンが副業として最小限の手間で始める分には、1,000万円だと精神的負担はそこそこですむので、良い選択肢だと思われます。

人口減少と賃貸マンションの供給過多が取り沙汰される昨今ですが、都心や主要駅の近くなどにはまだまだ需要があります。確かな管理会社に管理業務を任せれば、自分でやることはあまりありませんので、地方在住の人でも容易に手を出せます。

一方、デメリットは「空室リスク」でしょう。いったん退去されると、新たな入居者がつくまでは収入がゼロになってしまいます。その間も、固定資産税や修繕積立金、管理会社に支払う費用のほか、ローン返済は支払いを待ってくれません。

投資において「卵は1つのカゴに盛るな」という金言があります。これは、分散投資を勧めるものです。地域を分散して複数の区分所有をすれば、空室リスク対策となります。

一棟のメリットは土地の持ち分が大きいこと

一棟買いは区分所有とメリットとデメリットが入れ替わることになります。一棟買いは複数住戸のため、ローン借入額は大きくなりますが、空室リスクは軽減されるでしょう。経営が軌道に乗れば、安定して大きな収入を得ることができます。

この他にメリットを挙げるとすれば、オーナーは一国一城の主ですので、自分の思い通りに物件を改造することができることです。

最近は、若い世代の住まいに対する意識も変わってきました。DIYや趣味を実現できる部屋にリフォームしたり、ファミリータイプの部屋をシェアハウスにしたりするなど、賃貸入居者の最新のニーズをしっかりくみ取って形にすれば、入居率を高めることができるでしょう。マンションの運営に経営者のアイデアを反映させることは、大きな楽しみでもあります。

逆に、自由度が高い分、運営や修繕の時間的・金銭的コストがオーナーの負担となることはデメリットかもしれません。マンション経営の知識に自信がない人や、時間的余裕のない人には「サブリース契約」という手もあります。マンション管理会社が一棟まるまる借り上げ、オーナーに一定のリース料を支払う代わりに一切の管理業務を行うものです。

ただし、このリース料を最初の取り決めた額から減らされることがありますので、最初に仕組みをしっかり理解しておくことが必要です。また、地域の賃貸需要が低下したり、天変地異などのリスクには弱いので、事前の計画が重要になります。

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王道は一棟買い まずは区分所有から不動産投資に向いているか見極めよう

マンションを一棟買いし、オーナーになるのは不動産投資の王道と言えます。物件の価値を維持したり、家賃を決めたり、あれこれ工夫をするのは骨が折れることではありますが、経営者の醍醐味とも言えます。その境地に到達できるかどうかは、向き不向きもあります。まずは初期投資が少なくてすむ区分所有から始めてみるのはいかがでしょうか。

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