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COLUMN

不動産投資コラム

備えあれば憂いなし 不動産投資の5大リスク

他の金融商品への投資と同様に、不動産投資にもリスクがあります。マンションやアパート経営でも、さまざまなリスクを避けることはできません。しかし、事前に対策を立てておけば、回避できるものも少なくないのです。今回はリスクの種類ごとに、どのような手を打っておけばいいのか考えてみましょう。

1. 空室リスクには入念な市場調査を

せっかく物件を購入しても、入居者がいなければ毎月の家賃収入はゼロです。ところが、家賃収入がゼロでも、固定資産税や修繕積立金、管理会社に支払う費用、銀行ローンの返済といった支出は待ってくれません。

結局、あなたの家計が負担を強いられることになります。入居者のニーズを調べて物件をリノベーションするなど、打つ手がないわけでもありませんが、そのために多額の費用がかかります。物件購入後にできる対策は限られているのです。

大切なことは、物件購入前にターゲットとする入居者を決め、賃貸需要があるエリアかどうかを、入念に調べることです。人口減少と賃貸物件の供給過多が指摘され、競争が激しくなっていることは間違いありませんが、都心や主要駅の近辺などの需要は依然として高く、安定もしています。不動産会社としっかり相談しながら、エリアと物件選びを慎重に行ってください。

2. 家賃滞納リスクには早めの対応を

昔よりも職業の流動化が進んでいます。そのため、先月までは十分な収入があった人でも、今月以降は収入が極端に減ってしまうケースもあります。職がない時期に税金や年金の支払いが重なり、家賃が支払えなくなる場合もあるでしょう。

3ヵ月間滞納したタイミングで本格的に督促を開始し、立ち退き要求に乗り出すという管理会社が多いようですが、これにこだわることなく、早め早めに督促することが重要かもしれません。

家賃滞納は、結果的に立ち退き請求に至るなど、トラブルになりがちです。紛争解決の手段としては裁判が一般的ですが、面倒な訴訟手続きがある上に費用もかかるなど、ハードルが高いことは確かです。

そんな時は、「ADR」(Alternative Dispute Resolution; 裁判外紛争解決制度)に頼るという方法もあります。ADR機関が申し立てを受けると、相手が手続きに応じれば、和解に向けて安価で進めてくれます。ADRでは、当事者双方が歩み寄り、解決を図ることが前提ですので、結果的に「和解」、「調停」、そして「仲裁」といった形式で決着することが多いのです。もし、自己の正当性を主張し、どちらが正しいかということについての判断を求めるのであれば、やはり裁判を起こすしかありません。

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3. 老朽化リスクにはリフォームを

どんな物件でも経年による老朽化は避けられません。老朽化すると、周辺相場よりも家賃を下げざるを得なくなるほか、入居率が下がる、修繕費が高くつくなど、収益性は下がります。内装や水回りをリフォームして、共用施設や外観を一新すれば、物件の価値は維持できます。

リフォームのために入居者に一時退去を求める際、求めに応じない人もいるようです。しかし、リフォームはオーナーの権利です。別の住宅を用意しても頑なに応じない場合は、契約解除を申し入れたり、場合によっては、引越し費用を支払うなどして退去してもらうことになります。

4. 低流動性リスクには出口戦略を

一般的にいうと、不動産の売却には時間がかかります。言い換えると、不動産投資をやめたくなっても、すぐにやめることが難しいということです。そのため、購入時点から将来の売却時期を見据えた計画が大切になります。

ひとつの考え方として、キャッシュフローの積み上げと想定売却価格が、ローン残債を超えている期間、つまり、黒字の状態の時こそが売却時期だという考え方があります。この他には、古い物件ほど収益性は低くなりますから、減価償却費の計上が終わったタイミングで売却するというのもひとつの手でしょう。

不動産投資は投資というよりも経営です。将来も見据えた事業計画が立てられる人ほど、リターンを得る可能性は高くなるのです。

5. 金利上昇リスクには繰り上げ返済を

現在、日銀のマイナス金利政策の影響から、住宅ローンや不動産投資ローンの金利は、非常に低く設定されており、借りやすい状況になっています。ただし、いつまでもこの状況が続くと考えるのは早計に過ぎます。

変動金利で借りていれば、金利が上昇すると返済総額は増えてしまいます。想定を超えた金利上昇に備えるには、ローンの元金返済分を前倒しで返済し、返済期間を短縮することで利息を減らす「繰り上げ返済」が有効です。

ただし、あまりに性急な繰り上げ返済は、手持ちの現金を減らし、不測の事態に対応できなくなることがあります。実際に行うには、十分な注意が必要です。

投資リスクはつきものですが、長期運用が前提の不動産では、事前に備えることが可能なものが少なくありません。きちんと備えることがあなたの不動産投資を成功に導きます。ぜひ一度、現在の状況を分析し、十分なリスク管理ができているかどうか、確認してみましょう。

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