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COLUMN

不動産投資コラム

インスペクターは「ここを見る」 誰でもわかるインスペクションのポイント

投改正宅建業法が2018年4月から施行され、建物の健康診断にあたる「インスペクション(建物状況調査)」について、宅建業者は買主に説明することが義務付けられました。

改正法施行まで半年となった今、改めてインスペクションについておさらいしましょう。今回は検査をする住宅診断士(インスペクター)がどこに注目しているのかも考えてみます。

インスペクションとは

中古住宅は、新築されて以降の維持管理や劣化状況によって、物件ごとに品質の差があります。インスペクションは売買時点の住宅の状況を専門のインスペクターが、くまなく検査し、診断結果をまとめるものです。買主はこれを見れば、欠陥があるかないかが分かります。また、必要に応じて修繕を行うことになります。

インスペクションは、行う業者によって技術力や検査基準も異なります。そのため国土交通省はガイドラインを策定しています。基本的には、このガイドラインに沿って行われるので、どの業者に頼んでも、結果にばらつきは出ないようになっています。

インスペクションは、目視と計測器を用いての現況把握だけのもの、破壊調査を含めて不具合の原因まで把握する詳細なもの、現況からさらに性能を向上させるものと、3段階のレベルに分かれています。ただし、今回のガイドラインでは「現況把握」のレベルにとどまりました。

なお、買主がインスペクションを実施するには、売主(住宅所有者)の承諾が必要となります。

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何が義務化されるのか

義務を負うことになるのはあくまで仲介する宅地建物取引士なので、売買の当事者は関係ありません。

物件の売買において宅建士は、以下の3点を行います。

1. 媒介契約の締結時にインスペクション事業者を斡旋することを記載した書面を依頼者に交付する。
2. 買主に対して、インスペクションの結果を重要事項として説明する
3. 売買契約の成立時に、建物の状況について売主と買主双方が確認した事項を記載した書面を交付する。

この説明を受けたうえで、買主がインスペクションを実施するかしないかを選択することができます。

インスペクターがチェックするポイント

インスペクションで把握すべき劣化事象は、腐食や傾き、ひび割れなど、構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いもの、また、雨漏りや水漏れ、給排水管の漏れやつまりなどになります。

まず、インスペクターは、住宅の外の基礎、屋根、外壁、排水管などに、劣化やその兆候がないかをチェックします。その後、室内の柱・梁、床下、天井裏、内壁、給湯管、排気ダクトなど一つひとつを確認します。

そのうえで、チェックリストや写真などで結果を示した書面を作成します。家具などで隠れている部分については、「目視できなかった」と報告します。一般に、インスペクションにかかる所要時間は、100平方メートルで2~3時間ほどだそうです。また、費用は5万~10万円前後とされています。

オーナーとして気をつけるべきこと

結論からいうと、投資物件のオーナーは、リスク回避のための方法には徹底的にこだわるべきです。そのためインスペクションを実施することをおすすめします。

前オーナーが修繕やメンテナンスを、どの程度していたかによって、物件の耐用年数は大きく変わりますし、行うべき修繕の規模も変わってきます。

たとえば、壁のひび割れを見ても、専門家でなければその深刻さは判断できません。また、不具合の兆候などは、なかなか判別できるものではありません。インスペクションによって不具合の存在が、客観的に確認できていれば、購入前に売主と修繕や値引きなどの交渉をする余地もあります。

現況確認だけのインスペクションでは、完璧とは言えないまでも実施したほうがいいと思われます。予想外の修繕が発生するリスクは、賃貸経営においてできるだけ排除しなければなりません。

経営計画通りに進めるためにも、今後の不動産投資において、インスペクションは欠かせない必要事項になるのではないでしょうか。

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