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COLUMN

不動産投資コラム

入居率を高めるためにオーナーが最低限やるべき2つのこと

賃貸住宅の経営者にとって、最も気になるのは「入居率」でしょう。急に入居者が退去したり、原状回復の作業期間中や、次の入居者が決まるまで募集期間が続いたりすると、その間は収入がゼロになります。空室期間が長引けば、収支バランスにまで大きく影響してきます。そこで今回は、入居率を高めるためにオーナーがやるべきことについて考えてみましょう。

表面利回りと実質利回り入居率とは

そもそも「入居率」とは、どういうものなのでしょうか。例えば、現在、あなたが一棟10戸のアパートを経営していると仮定します。

入居率は「入居戸数÷全体戸数×100」で求められるので、もし2戸空いている場合は、「8戸÷10戸×100=80%」ということになります。

これはある時点で切り取った数値なので、これだけでは正確に稼働状況を把握したことにはなりません。そのためには年間稼働率を知る必要があります。

例えば、その物件が年間入居率100%という場合は、10戸すべてが十二ヵ月間、ずっと稼働していることを意味しています。退居者が出た場合、次の入居者が決まるまでのブランク期間をかけたものを差し引いて出した割合、すなわち「{(10戸×十二ヵ月)-(退居戸数×期間)}÷(10戸×12カ月)×100」が、年間入居率です。例えば、5戸で退居が発生して、2戸が六ヵ月間、3戸が四ヵ月間空室だったとします。その時の年間入居率は、「{120-(2戸×6カ月+3戸×四ヵ月)}÷120×100=80%」となります。

入退居時に1ヵ月程度の空室が発生することは、さほど珍しくありませんが、それが半年以上になると、年間収支に影響してきますので、注意しましょう。

国土交通省によると、2016年の新設住宅戸数は96万7237戸と、前年比6.4%アップでした。このうち貸家は10.5%増えています。人口減少が続く中、供給過多の状況となっています。客付けに対する工夫がオーナーに求められていることは間違いありません。

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家賃ではなく敷金と礼金を下げる

賃貸物件の入居者が最も重視するのは、やはり家賃でしょう。金額の割に「お得感」があると感じてもらえるかどうかが、入居率を高める上で大切です。

ただし、やみくもに家賃を下げてしまっては、長期的に考えると賃貸経営にマイナスの影響を及ぼす可能性があります。例えば、「家賃2ヵ月分」で徴収している敷金と礼金を見直してみるのも一考です。

学生や若い単身者にとって、入居の際に支払う敷金や礼金といった初期費用は、けっこうな負担です。新しい入居者は初期費用の他に引越し費用なども支払っています。その時に、入居のための初期費用を割り引いたり、無料にしたりすると、入居者からありがたく感じてもらえるでしょう。また、単純に「敷・礼金なし」とするのではなく、「1ヵ月間フリーレント付き」などとすることで、実質的に同じ効果を与えることもできます。家賃を下げてしまうよりも、一時的な費用を削ることで、入居者にメリットをもたらすことのほうが、オーナーにとって効果的な値下げになるのではないでしょうか。

賃貸もDIYをOKで差別化を

最近増えてきているのが、デザイン性の高い外観や内装を用意した「デザイナーズ賃貸」です。テレビのバラエティ番組でも、こうした物件を紹介するコーナーが人気です。また、SNSを活用する若者が増えていますが、「インスタ映えする写真を撮りたい」という、そうしたニーズをくみ取り、壁紙が100種類の中から無料で選べる賃貸物件を始めた大手不動産会社があります。また、壁にペンキを塗ったり、棚を自由に取り付けたりするDIYも可能という、これまでの賃貸物件の常識では考えられなかったサービスが登場しています。

最近の若者は「ハコ」としての豪華さを求めるよりも、充実した気持ちで、便利で効率的に生活できる空間を重視するようです。賃貸物件の入居者は、原状回復の費用を気にしすぎるあまり、室内に傷をつけたり、設備を移動させたりすることに、慎重になりすぎている感があります。そこに一定の自由度を認めることが、競合物件との差別化に繋がり、入居者からのニーズもあります。家賃を下げてしまう前に、こうした工夫で入居率を高めることも大切です。

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