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COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資で理解しておくべきキーワード

不動産投資を始めるにあたっては、どうしても理解しておかなければならない用語がいくつかあります。特に、投資しようと思っている物件が「稼ぐ力」を持っているかを見抜くためには、できる限り正確に収支計算をする必要があります。そこには、「表面利回り」「実質(純)利回り」「正味利益」「純資産価値」「税務上の利益」などのキーワードが登場します。今回はこうした言葉について考えてみましょう。

表面利回りと実質利回り

不動産投資で得られる賃料収入から、維持経費(管理費、修繕費、租税公課)、借入れ金利、元金支払い分を差し引いたものが税引き前利益となります。さらにそこから税金を引いたものが正味利益です。

この計算で必要になるのが「表面利回り」と「実質(純)利回り」です。投資額に対して、どの程度のリターンがあるのかを示しているので、「お買い得度」を測る尺度として広く使われています。不動産の広告でしばしば使われているのは「表面利回り」になります。後述しますが、「実質利回り」は状況によって変化する数字だからです。

「表面利回り」の計算方法は、満室想定賃料を物件価格で割った数値に100をかけて百分率で表します。

実際に賃貸経営を始めてみれば分かりますが、常に満室状態であるとは限りません。また、入居者が退去すれば、原状回復費用がかかります。固定資産税などさまざまな費用も発生します。満室想定賃料から空室分を控除し(年間実質賃料収入)、これらのコストも差し引いた価格(賃貸NOI=Net Operating Income)を物件価格で割った数値の100倍が「実質利回り」になります。

注意すべきは、表面利回りには物件購入時の仲介手数料や、税金などの取得経費が含まれていないことです。また、物件の付加価値を向上させるための大規模修繕などの支出や、建物の減価償却費も入りません。

表面利回りでは物件の本当の実力は測れません。表面利回りが20%などと高い数値だったとしても、入居者がつかないような物件では、収入がゼロになるからです。参考にすべきは、実態を表した実質利回りであることは、ここまでの説明で、十分にご理解いただけると思います。

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純資産価値とは

純利回りを5.6%、金利を1.3%、税率を30%として、正味利益を出してみましょう。 (純利回り5.6%-金利1.3%)×(100%-税率30%)=3.0%となります。

不動産投資はインカムゲイン(家賃収入)が重要ですが、忘れてはいけないのが、キャピタルゲインが得られる出口戦略です。

不動産投資は、時間をかけて利益を回収するビジネスですが、たとえ時間が経過しても、資産価値を落とさずに、高い値段で売却することができれば、その投資は大きな成功を収めることになります。

そこで登場するキーワードが「純資産価値」です。これは「今、不動産を売却し、売却益から税金を支払い、投資を終了させたときに、手元にいくらお金が残るのか」ということです。これは、毎年の正味利益の蓄積に自己資金を加えて計算します。

年度末にこの額の推移を確認すれば、その時点での投資によって得られた利益総額が分かるのです。また、数年後の予測も立てることができますので、覚えておくといいでしょう。

税引き後キャッシュフローとは

投資した物件が年間でどのくらいの利益を生むのかというのは正味利益を見る必要があるのですが、一方で税金を支払う上で算出しなければならない数字もあります。

「税務上の利益」は、純利回りを算出する際に使う賃貸NOIから支払い金利と減価償却費を差し引いたものになります。

ここからさらに支払った税金を差し引けば、「税引き後利益」となります。

物件の購入価格やローンの金利などをエクセルシートに入力すれば、首都圏の平均的な入居期間や空室期間、月額賃料に対する原状回復費用などを考慮に入れ、物件それぞれの価格を算出してくれるサービスもあります。物件購入を検討する際には、そうしたサービスを参考にするのもいいでしょう。

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