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COLUMN

不動産投資コラム

不動産投資で勝ち組になるには

不動産でも、株式でも、投資をしている人ならば誰もが、「勝ち組」になりたいと思っているはず。すでに巨額の資産を築き、日々、安定収入を得ている人たちを「勝ち組」と呼ぶならば、一体どのようにその地位にたどり着いたのでしょうか。

そして、どのような努力が必要とされたのでしょうか。そこで今回は、不動産投資で「勝ち組」になるために必要なものがなんなのか考えてみましょう。

カネ、知識、人間関係を強化

おカネ、不動産に関する知識、金融機関や管理会社や仲介会社の優秀な担当者との良好な人間関係。この3つがそろっていたら、もはやいうことはありません。どれか1つにでも強みを持っていれば、あなたの不動産投資は成功に近づきます。

リーマンショック後のような厳しい経済状況でも、勤め先や年収がよければ、金融機関から投資に必要な額の融資を引き出せるでしょう。土地計画法や築基準法の知識が豊富なら、物件の良し悪し、建築会社の良し悪しを見抜くことも可能になるはずです。

金融機関や管理会社、仲介会社の担当者に認めてもらえるような投資家になるためには、何よりも実績が必要になるでしょう。ビジネスパートナーと”WIN-WIN”の関係を築くのは簡単な話ではないかもしれませんが、何よりも大事なのは誠実な人柄にあることは間違いないでしょう。信頼は人間関係を強めます。

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不動産価格が安いときに始める

同じスペックの物件でも購入時期で価格は変わるものです。土地価格や建設費用は、景気動向に左右されます。2010年当時に1億円で購入できた物件が、2016年になると1億6,000万円程度にまで高騰した例があります。その一方で、物件価格の上昇ほど家賃水準を上げることはできません。つまり、不動産投資の収益性(利回り)は、物件の購入価格に大きく影響されるということです。

2010年当時は、2008年のリーマンショックなどの影響から日本の景気は失速し、不動産価格も大きく値を下げていた時期です。2012年に誕生した安倍政権の「アベノミクス」で金融緩和が進み、マイナス金利が導入されました。その結果不動産市況は好転し価格は大きく上昇しました。

次に不動産価格が下がるのはいつなのか、確実なことをいえる人はいませんが買い時は逃さないようにしましょう。

空室対策は万全に

空室になれば家賃収入はゼロです。空室リスクをいかに抑えるかが、「勝ち組」になるためには重要になります。空室発生の原因は大きく分けて3つあります。そして、それぞれには改善策が存在します。

● 家賃

1つめの原因は物件の賃料が、その地域の家賃相場と比較して高すぎるということでしょう。ミスマッチのままでは、いつまで経っても入居者は現れません。周辺相場をしっかり確認して、物件に見合う適正な賃料に設定し直すことが重要です。

● 入居者探し

2つめの原因は、客付けを任せた不動産会社が入居者探しに熱心でないことが考えられます。「仕事を全然してくれない」と、相手ばかりを責めるのではなく、不動産会社に支払っている手数料の金額が十分かどうか見直してみましょう。

手数料次第では、物件紹介の優先順位を上げてくれるかもしれません。お金に余裕があるなら広告費に使うことを検討してみてもいいかもしれません。また、客付けも管理会社だけでなく、複数の不動産会社に依頼してみるのはどうでしょうか。

● 物件設備・デザイン

第三の原因は、物件の設備や間取り、デザインが古くなり、入居者のセンスに合わなくなってしまっていることです。天井扇(シーリングファン)や温水洗浄便座など、「あったらいいな」と思えるような設備や家具を充実させてみましょう。自転車やスノーボードのような大きなものも収納できるスペースを造るなどのリノベーションも一考の余地があります。

今回は不動産投資で勝ち組になるために必要なことなどについて考えてきました。いろいろと方法について取り上げましたが、結局、オーナーとしての「不断の努力」こそ、あなたが「勝ち組」になるための大切な一歩ではないでしょうか。

どんな「勝ち組」も最初はビギナーです。失敗や苦労を恐れずコツコツと努力を続けてみましょう。

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